CO BYSTE MĚLI ZNÁT, KDYŽ CHCETE KOUPIT POZEMEK V KOSTARICE

 

V poslední době se na mě obrací čím dál více investorů, kteří chtějí v Kostarice koupit pozemek a postavit na něm ať již rodinný dům, nebo ubytovací zařízení, apartmány či hotel. Ačkoli je to lákavá příležitost, není to vždy jednoduchý proces, a je důležité vědět, co všechno obnáší, abyste se vyhnuli rizikům a podvodům s nákupem pozemku.

Ráda bych se s vámi podělila o informace, na co se soustředit při nákupu pozemku v Kostarice, jaké dokumenty a povolení budete potřebovat, co všechno je třeba ověřit a jak si zajistit, že váš investiční krok bude bezpečný.

Pokud plánujete koupi investičního pozemku v Kostarice, je klíčové mít komplexní znalost právních předpisů, regulačních omezení, environmentálních podmínek a procesů v dané oblasti. Tento proces je ještě komplikovanější, pokud jste zahraniční investor a neznáte místní specifika, jelikož v Kostarice bohužel existují praktiky cílené na méně informované zahraniční kupující, kteří věří v „odbornost a znalost“ prodávajících. Níže je tedy výběr nejdůležitějších informací, které byste měli znát a ověřit si, pokud se chystáte investovat do realit v Kostarice, konkrétně v tomto případě do pozemku.

1. PRÁVNÍ RÁMEC PRO STAVEBNÍ POVOLENÍ A VLASTNICTVÍ POZEMKU V KOSTARICE

A) Přesné zónování a stavební omezení

Jedním z největších rizik při koupi pozemku je nedostatečná nebo záměrně zkreslená informace o územním zónování (zónování půdy pro různé typy využití). Některé oblasti, zejména v turisticky atraktivních lokalitách nebo chráněných oblastech, jsou pod přísnými regulačními omezeními, které mohou omezit nebo úplně zakázat výstavbu.

Zónovaná ochranná území v Kostarice: Co to znamená pro výstavbu

Kostarika je známá svou neuvěřitelnou biodiverzitou a ochranou přírodních oblastí, a to nejen na národní, ale i na mezinárodní úrovni. V rámci ochrany přírody existuje několik zónovaných oblastí, kde je výstavba a další činnosti přísně regulovány nebo zcela zakázány. Tato ochranná území jsou definována specifickými zákony a vyhláškami a jsou zaměřena na ochranu krajiny, ekosystémů a přírodních zdrojů.

Zónovaná ochranná území mohou zahrnovat národní parky, přírodní rezervace, ekosystémy s vysokým ekologickým významem či oblasti s unikátními přírodními rysy. V těchto oblastech jsou investiční příležitosti omezené, protože jakákoliv stavební činnost nebo jiný typ využití půdy by mohl narušit ekologické rovnováhy a přírodní bohatství.

Konkretizované příklady chráněných oblastí

Podle zákona Zákon 7575 – Zákon o ochraně přírody a krajinných oblastí (Ley de Protección y Conservación de la Biodiversidad y de los Recursos Naturales) a dalších právních předpisů jsou některé oblasti Kostariky zcela chráněny a jejich výstavba je zakázána, nebo striktně omezena. Mezi tyto oblasti patří:

  1. Tortuguero – Tento národní park na severovýchodě Kostariky, v Karibiku, je známý svými plážemi, na kterých hnízdí želvy, a mokřady, které jsou domovem pro různé druhy ptáků, krokodýlů a jiných zvířat. Tortuguero je vysoce chráněná oblast, která je součástí systému národních parků Kostariky. V této oblasti není povoleno stavět žádné komerční ani obytné budovy.
  2. Santa Rosa – Další chráněná oblast na severu Kostariky, v oblasti Guanacaste, která je součástí systému ochrany přírody, a je známá pro své rozsáhlé suchozemské oblasti a zástupce různých zvířat. Tento park je ideálním místem pro ekologické projekty, ale jakákoliv výstavba, která by mohla zasahovat do přírodního prostředí, je zakázaná.
  3. Corcovado – Jeden z nejznámějších národních parků, který se nachází na poloostrově Osa. Národní park Corcovado je považován za jedno z biologicky nejrozmanitějších míst na světě. Tento park je domovem pro stovky druhů zvířat a rostlin, z nichž mnohé jsou ohrožené. I v této oblasti jsou výstavby silně omezeny.
  4. Peninsula Osa – Poloostrov Osa, na kterém se nachází právě park Corcovado, je chráněnou oblastí UNESCO. Tento poloostrov je velmi významný nejen pro Kostariku, ale i pro světovou ekologii, protože jeho ekosystémy mají zásadní roli v udržování biodiverzity. Výstavba v této oblasti je přísně kontrolována a většina půdy je vyhrazena pro ochranu přírody.

Co to znamená pro výstavbu?

Pokud plánujete investici do nemovitosti nebo pozemku v některé z těchto chráněných oblastí, je důležité si být vědom toho, že jakékoliv stavební plány jsou buď zcela zakázané, nebo podléhají velmi přísným pravidlům. Pokud chcete v těchto oblastech stavět, budete čelit vysokým regulacím a měli byste být připraveni na to, že získání povolení pro výstavbu bude obtížné, pokud se nebude jednat o projekty, které budou podporovat ekologické a environmentální cíle, například výstavbu ekologických středisek.

Před nákupem pozemku v těchto oblastech je naprosto nezbytné prověřit všechny právní aspekty dané oblasti, včetně toho, zda je daný pozemek skutečně součástí ochranné zóny. Nezávislý právník, který se specializuje na nemovitosti v Kostarice, vám může pomoci zjistit, zda je daný pozemek v soukromém vlastnictví a zda není zatížen žádnými environmentálními zátěžemi nebo nároky na ochranu přírody.

Pokud je pozemek v ochranné zóně, budete mít velmi omezené možnosti pro jakoukoliv výstavbu. Na druhou stranu, pokud se nacházíte mimo tyto oblasti, můžete mít více volnosti, ale stále je potřeba ověřit typ pozemku a případné záznamy v Registro Nacional nebo Ministerstvo veřejných staveb a dopravy (MOPT), které má na starosti vydávání stavebních povolení a kontrolu zónování.

Území s nedostatkem vody – V některých oblastech, např. na poloostrově Nicoya, může být problém s dostupností vody. Pokud v oblasti není dostatek zdrojů vody, místní obec může omezit nebo zakázat nové stavební projekty. Ověřte s AyA (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), zda existuje vodovodní přípojka nebo možnost vrtání studny.

Omezení stavební hustoty – Některé obce (municipalidades) mohou stanovit limity na hustotu zástavby v závislosti na infrastruktuře, kapacitě silnic, vodovodních sítí nebo odpadních systémů.

B) Katastrální a environmentální povolení

Pokud je pozemek označen jako vhodný pro výstavbu, musí být schválen místním úřadem a splňovat podmínky environmentálního povolení (přes SETENA – Secretaría Técnica Nacional Ambiental).

  • SETENA povolení – Pro všechny stavební projekty je třeba environmentální povolení, které zahrnuje posouzení dopadu na životní prostředí. To je obzvláště důležité v přímořských oblastech a chráněných zónách.
  • Plano Catastrado – katastrální mapa ověřující přesné hranice pozemku.
  • Título de Propiedad – dokument, který potvrzuje vlastnické právo a zajišťuje, že pozemek není vázán žádnými právními závazky (např. hypotečními dluhy).
  • Uso de Suelo – povolení o využití půdy (účel pozemku musí odpovídat vašemu plánu – zda je povolené postavit hotel, apartmánový komplex, atd.).
  • Certificado de Libertad de Gravamenes – tento certifikát potvrzuje, že pozemek není zatížen hypotékou, dluhem nebo jiným právním závazkem.
  • Estudio de Impacto Ambiental (EIA) – environmentální dopadová studie je potřebná, pokud plánujete větší stavební projekt, který může ovlivnit životní prostředí.
  • Permiso Municipal de Construcción – stavební povolení od místní samosprávy je posledním krokem před zahájením výstavby.¨

C) CONCESSIONS – NÁJEM POBŘEŽNÍCH ZÓN

V Kostarice je specifická právní úprava pro pobřežní oblasti. Zákon o zónách pro veřejné užívání (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, ZMT) definuje, že 200 metrů od nejvyšší linie příboje je pásmo veřejného majetku, kde pozemky nemohou být prodány, pouze pronajaty na určité období. Tato oblast je rozdělena na dva úseky:

  1. Prvních 50 metrů od moře je určeno pro veřejné užívání. V tomto pásmu není povolena žádná výstavba.
  2. Dalších 150 metrů je nájemní zóna (tzv. concesión), kde je možné pozemky pronajímat od vlády na pevně stanovené období (zpravidla 5 až 20 let). V této zóně můžete postavit nemovitost, pokud získáte příslušná povolení, a to jak na místní, tak i na vládní úrovni. Nájemní smlouva musí být schválena Ministerstvem cestovního ruchu a spravována místní samosprávou.

Je důležité si uvědomit, že pokud koupíte pozemek v této nájemní zóně, nebudete jeho vlastníkem, ale pouze nájemcem. Proto při koupi takových pozemků musíte mít jistotu, že nájemní smlouva je platná a nemá žádné překážky, které by mohly ohrozit váš projekt v budoucnosti. Navíc nájemní smlouvy v pobřežních oblastech jsou častokrát podmíněny specifickými omezeními, která se mohou týkat typu budovy, výšky staveb nebo materiálů použitých při výstavbě.

 

2. CO JE TŘEBA ZKONTROLOVAT PŘED KOUPÍ POZEMKU

A) Ověření vlastnictví a historie pozemku

Předtím, než podepíšete jakoukoli smlouvu, je nutné si pečlivě ověřit všechny právní a katastrální aspekty pozemku. Nejlepší způsob, jak se vyhnout podvodům a problémům, je najmout zkušeného právníka, který má znalosti kostarických zákonů o nemovitostech.

  1. Registro Nacional – Ověřte, zda pozemek je zaregistrován v Registro Nacional a zda osoba, která vám ho prodává, je skutečným majitelem. Každý pozemek by měl mít NÚ (Número Único), který ho jednoznačně identifikuje v národním katastru.
  2. Stavební povolení a ochranné zóny – Ujistěte se, že pozemek není v chráněné oblasti, kde by byla výstavba omezena nebo zakázána. Pro ověření si vyžádejte certifikát o využití půdy (Uso de Suelo) od místní samosprávy.
  3. Nájemní smlouvy (concesiones) – Pokud kupujete pozemek v pobřežní zóně, kde je možný pouze nájem, ověřte platnost a podmínky nájemní smlouvy.
  4. Hypotéky a dluhy – Zkontrolujte, zda pozemek není zatížen hypotékou, dluhem, právním sporům nebo jiným omezením. Certifikát Libertad de Gravámenes by měl potvrdit, že pozemek je právně čistý.

Koupě pozemku v Kostarice může být výhodná investice, ale musíte být velmi opatrní a důkladně informovaní, abyste se vyhnuli nástrahám. Od právního ověření pozemku, přes získání stavebních povolení, až po dodržování environmentálních předpisů – každý krok musí být pečlivě promyšlen a prověřen.

3. Statistiky a praxe podvodů vůči zahraničním investorům

Investování do nemovitostí v Kostarice, přestože nabízí zajímavé příležitosti, může představovat významná rizika. Zahraniční investoři se často setkávají s podvodnými praktikami a nekalými taktikami, které těží z jejich neznalosti místního práva a specifik naše kostarického trhu.

A) Nejčastější typy podvodů a zneužívání

1. Zkreslené nebo zamlčené informace o zónování

Zónování, neboli určení, jakým způsobem lze pozemek využívat, je jedním z nejdůležitějších faktorů, které je nutné ověřit před investicí. Někteří prodejci záměrně zamlčují skutečný stav zónování, zejména pokud jde o pozemky v chráněných ekologických oblastech nebo v oblastech s přísnými stavebními omezeními. Podle aktuálních údajů až 30 % zahraničních investorů v Kostarice narazilo na problémy týkající se neúplných nebo zkreslených informací o zónování, díky čemuž měli omezené možnosti výstavby.

2. Nepřesné nebo falešné vlastnické tituly

Prodej nemovitostí bez platných nebo přesných vlastnických titulů je dalším častým problémem. Investoři, kteří nedodržují důkladný právní audit před koupí, mohou zjistit, že nemovitost patří někomu jinému, nebo že je zatížena dalšími právními nároky. V roce 2023 Kostarický národní registr (Registro Nacional) evidoval přes 2 000 případů, kdy byly pozemky prodány bez řádného ověření vlastnických práv.

3. Černé stavby a nelegální výstavba

V Kostarice je běžným jevem prodej pozemků s nelegálními stavbami, které nejsou zaregistrovány v oficiálních stavebních záznamech a nemají potřebná stavební povolení. To představuje zásadní riziko pro zahraniční investory. Kromě toho, že tyto stavby mohou vyžadovat nákladné úpravy, hrozí také riziko jejich odstranění. V Kostarice je běžnou praxí, že úřady nařídí demolici černých staveb, přičemž náklady nese výhradně majitel.

4. Chybějící nebo neexistující infrastruktura

Investoři často narazí na problém, kdy pozemky, které byly inzerovány jako plně vybavené infrastrukturou (voda, elektřina, kanalizace), ve skutečnosti tyto služby postrádají. Podle Institutu pro vodovody a kanalizace (AyA) až 40 % nových stavebních projektů v turisticky oblíbených oblastech, jako je Nicoya nebo Guanacaste, čelí problémům s nedostupností inženýrských sítí. Investoři tak často musejí čelit vysokým dodatečným nákladům na vybudování infrastruktury, což může značně zkomplikovat rozvoj jejich projektů.

5. Podvodné nebo fiktivní nabídky

V některých případech se stává, že pozemky, které jsou nabízeny k prodeji, ve skutečnosti neexistují. Podvodníci vytvářejí falešné katastrální mapy a dokumenty, které vypadají autenticky, a zahraniční investoři jsou podvedeni, když za takové pozemky zaplatí. Aby se předešlo těmto podvodům, je klíčové vždy ověřit vlastnictví a právní stav pozemku prostřednictvím oficiálních institucí, jako je Registro Nacional de Costa Rica. Tento výpis nejenže poskytne informace o vlastníkovi, ale také o historii pozemku, což může pomoci předejít právním komplikacím.

 

Doufám, že vám poskytnuté informace budou užitečné a pomohou vám při rozhodování ohledně vašich investičních záměrů v Kostarice. Pokud hledáte investiční příležitost v mé rodné zemi a potřebujete znalého profesionála, který má hluboké zkušenosti s kostarickým trhem a právními náležitostmi, neváhejte mě kontaktovat. Rád vám pomohu vybrat vhodnou nemovitost a bezpečně vás provedu celým investičním procesem.

*
*
*
fname: email: