Jak na prodej a koupi chat a chalup: Jak investovat nebo prodat výhodně v roce 2025

Trh s chatami a chalupami v České republice je specifickým segmentem realitního trhu, který má svá specifika jak z hlediska poptávky, tak oceňování a investičních příležitostí. Ať už kupujete rekreační objekt pro vlastní potěšení, nebo hledáte výhodnou investici, je důležité mít přehled o tržních trendech, aktuálních cenách a specifických aspektech, které mohou ovlivnit hodnotu nemovitosti.

1. Jak se změnil trh s chatami a chalupami během COVID-19

Pandemie COVID-19 měla výrazný dopad na trh s rekreačními nemovitostmi v ČR. V roce 2020 a 2021 došlo k prudkému nárůstu poptávky po chatách a chalupách, a to především díky uzavření měst a omezení cestování. Mnozí lidé hledali "únik" z přelidněných měst a hledali nemovitosti na venkově nebo v přírodě, kde mohli trávit čas s rodinou, relaxovat a vyhnout se masovým shromážděním.

Například podle údajů ČSÚ z roku 2021 došlo k meziročnímu nárůstu cen chat a chalup o 17 %. Tento růst byl zejména patrný v oblastech turistických destinací, jako jsou Krkonošsko, Český ráj nebo Jižní Morava, kde se ceny nemovitostí vyšplhaly o 20–30 % v některých regionech.

Během tohoto období se ceny chat a chalup zvýšily v průměru o 15–20 %, což vedlo k jejich předražení. Mnozí kupující byli ochotni zaplatit vysoké částky za objekty, které měly špatné technické parametry nebo byly vzdálené od hlavních atrakcí. Tento trend "přehnané poptávky" vedl k nadhodnoceným cenám, které mohou být pro současné prodávající obtížné udržet.

Po skončení pandemie a návratu do běžného života se mnozí majitelé těchto rekreačních nemovitostí rozhodli je prodat, ale mnozí se setkali s tím, že tržní hodnoty těchto nemovitostí poklesly nebo se stabilizovaly. V některých regionech, například v oblastech blíže k velkým městům, došlo k poklesu cen o 5–10 %, zatímco v jiných, méně atraktivních lokalitách, ceny zůstaly stabilní.

2. Jaký vliv má lokalita na hodnotu rekreačních nemovitostí

Jedním z nejdůležitějších faktorů, který ovlivňuje hodnotu chat a chalup v České republice, je lokalita. Některé oblasti jsou vyhledávanější díky svým přírodním krásám, dostupnosti turistických atrakcí či dobré infrastruktuře, což z nich činí atraktivní destinace jak pro rekreanty, tak investory.

Například Krkonoše patří mezi nejpopulárnější turistické destinace v ČR díky širokým možnostem rekreačních aktivit, od lyžování v zimě po turistiku v letních měsících. Ceny rekreačních nemovitostí zde díky vysoké poptávce zůstaly vysoké i po pandemii. Chaty a chalupy v této oblasti jsou ceněné zejména pro svou blízkost k lyžařským střediskům, jako je Špindlerův Mlýn, a krásným přírodním scenériím. Navíc dobře vybudovaná infrastruktura zajišťuje snadný přístup z velkých měst, což výrazně zvyšuje atraktivitu nemovitostí.

Dalším příkladem je oblast Českého ráje, která je oblíbená pro své skalní města a historické památky. Nemovitosti zde zůstávají žádané i díky omezenému počtu stavebních pozemků, což přirozeně zvyšuje jejich hodnotu. Ceny v této lokalitě mohou být také stabilní, protože poptávka po nemovitostech uprostřed chráněných oblastí je trvalá a atraktivní jak pro místní, tak pro zahraniční turisty.

Jižní Morava, známá pro své vinice, malebnou krajinu a kulturní dědictví, patří mezi další žádané lokality. Oblasti kolem Pálavy či Lednicko-valtického areálu nabízejí rekreační objekty, které jsou atraktivní jak pro ty, kteří hledají odpočinek v přírodě, tak pro zájemce o vinařskou turistiku. Tato regionální specifika zajišťují stabilitu cen a přinášejí potenciální zisky z pronájmu nemovitostí turistům.

Na druhou stranu, méně atraktivní lokality, které nejsou příliš blízko turistických center, mohou po opadnutí pandemie zaznamenat stagnaci nebo dokonce pokles cen. Například oblasti vzdálenější od Prahy nebo Brna, které nejsou tak snadno dostupné a nemají mnoho turistických atrakcí, mohou přilákat méně zájemců. Tyto nemovitosti mají často nižší hodnotu, což může znamenat nižší investiční příležitost, ale zároveň i nižší vstupní náklady pro ty, kteří hledají nemovitost primárně pro vlastní užití.

3. Jak efektivně vyhledávat chaty a chalupy

Při hledání rekreační nemovitosti je klíčové mít přístup k relevantním informacím, které vám pomohou učinit informované rozhodnutí. Je nutné mít jasně stanovené priority, jako je lokalita, cena, velikost a stav nemovitosti.

V roce 2022 bylo podle portálu Sreality.cz zaznamenáno více než 12 000 inzerátů na chaty a chalupy, což ukazuje na širokou nabídku na trhu a vysokou konkurenci při hledání ideálního objektu.

V roce 2024 se situace na trhu s rekreačními nemovitostmi v České republice změnila. Podle serveru Sreality.cz došlo v meziročním srovnání k poklesu zájmu o chaty a chalupy o přibližně 8 %. Počet nabídek se však meziročně zvýšil téměř ve všech krajích, což naznačuje rostoucí nabídku na trhu.

Vzhledem k těmto změnám je důležité při vyhledávání rekreační nemovitosti pečlivě zvažovat aktuální nabídku a poptávku na trhu, abyste našli objekt, který nejlépe vyhovuje vašim potřebám a investičním záměrům.

3. Ocenění chaty a chalupy

Správné ocenění je klíčové nejen pro prodejce, ale i pro kupujícího. Při oceňování rekreačních nemovitostí je důležité brát v úvahu několik faktorů:

• Lokalita: Jak daleko je objekt od měst a hlavních turistických destinací? Lidé častěji hledají rekreační objekty, které jsou blízko přírodních lokalit, hor, řek nebo jezer. Například v oblasti Českého ráje se v roce 2024 průměrné ceny chaty s pozemkem pohybovaly kolem 3 milionů Kč, což je nárůst oproti předchozím letům. V blízkosti Brna nebo Prahy dosahují ceny dokonce více než 4,5 milionu Kč, což je dáno vysokou poptávkou a blízkostí těchto metropolí.
• Technický stav nemovitosti: Starší objekty mohou vyžadovat nákladné opravy, což je třeba zahrnout do ceny. Podle statistiky, kterou zveřejnila Asociace realitních kanceláří ČR v roce 2024, až 65 % chat a chalup prodávaných v ČR vyžadovalo investice do rekonstrukce. Tento trend ukazuje na stárnutí většiny těchto nemovitostí, zejména ve venkovských oblastech, kde údržba objektů nebyla prioritou.
• Právní aspekty: Je důležité vědět, zda objekt stojí na vlastním pozemku, nebo je pozemek v pronájmu, což může mít vliv na hodnotu nemovitosti a její atraktivitu pro kupujícího. V roce 2024 došlo ke změnám v pravidlech pro pronájem pozemků pod rekreačními objekty, což vedlo k poklesu cen těchto nemovitostí v průměru o 5–10 %, zatímco objekty s vlastním pozemkem si udržely vyšší tržní hodnotu.

Pro správné ocenění je dobré mít k dispozici historické transakce, což vám umožní porovnat ceny nabízených nemovitostí s těmi, za které byly skutečně prodány. Například v roce 2024 se průměrná cena chaty v Krkonoších pohybovala kolem 3,5 milionu Kč, což je nárůst oproti roku 2022, kdy byla cena zhruba 3 miliony Kč. V oblastech jako Orlické hory nebo Šumava byla průměrná cena nižší, kolem 2 milionů Kč, avšak i zde došlo k mírnému růstu kvůli zvýšenému zájmu o venkovské nemovitosti.

4. Jaké faktory ovlivňují hodnotu chaty a chalupy?

Při oceňování chat a chalup je nutné brát v úvahu několik specifických faktorů:

• Dostupnost a doprava: Je chata nebo chalupa snadno dostupná během celého roku, nebo je její dostupnost omezená v zimních měsících? Chaty v oblastech s dobře rozvinutou infrastrukturou a dopravní dostupností budou mít vyšší hodnotu. Například, ceny chaty v lokalitách s pravidelným vlakovým nebo autobusovým spojením se pohybují o 15–20 % výše než v oblastech s obtížnější dostupností.
• Vybavenost a komfort: Pokud chata nabízí komfortní vybavení (kuchyň, sociální zařízení, kvalitní topení), její hodnota bude vyšší. Vybavené a modernizované objekty mohou mít až o 30 % vyšší cenu než starší, neopravené chalupy.
• Riziko přírodní katastrofy: V oblastech, které jsou náchylné k povodním, sesuvům půdy nebo jiným přírodním rizikům, bude hodnota nemovitosti nižší. Podle studie z roku 2022 provedené Ministerstvem životního prostředí ČR se odhadovalo, že riziko povodní zvyšuje hodnotu nemovitosti o 10–15 % nižší než v bezpečných oblastech.

Využijte analytické nástroje pro sledování tržních trendů, které vám umožní sledovat ceny v jednotlivých lokalitách. Například aplikace Trendeo pro porovnání cen nemovitostí může pomoci odhalit aktuální průměrné ceny v různých regionech a zohlednit vlivy jako dostupnost a infrastruktura.

5. Investiční potenciál chat a chalup

Investování do chat a chalup může být výnosnou příležitostí, pokud se zaměříte na správnou lokalitu a využití nemovitosti. Zde jsou tři hlavní způsoby, jak mohou chaty a chalupy generovat zisk:

• Krátkodobý pronájem: Objekty v atraktivních turistických lokalitách (např. v horách nebo u jezer) mohou generovat vysoký výnos prostřednictvím krátkodobých pronájmů na platformách jako Airbnb nebo Booking.com. Například v oblasti Třeboňska nebo Lipenské přehrady se ceny za noc pohybují kolem 1 500–2 500 Kč za noc v sezóně. Celoroční výnosy z krátkodobých pronájmů mohou dosáhnout až 150 000 Kč ročně.
• Dlouhodobý pronájem: Některé oblasti vykazují poptávku po dlouhodobém pronájmu chalup. To může být stabilním zdrojem příjmu, zejména v oblastech s dobrou dopravní dostupností do měst. Průměrná cena dlouhodobého pronájmu chaty se v roce 2022 pohybovala mezi 10 000 a 15 000 Kč měsíčně v závislosti na lokalitě.
• Zhodnocení nemovitosti: Pokud koupíte nemovitost v perspektivní lokalitě, která má potenciál pro růst, můžete ji po několika letech prodat se ziskem. Například v oblastech kolem Národního parku Šumava nebo Krkonoš v posledních 5 letech vzrostla průměrná cena chaty o 25–30 %.

6. Co je lepší investice: Chata nebo chalupa?

Rozdíl mezi chatou a chalupou spočívá především v jejich velikosti, využitelnosti a ceně:

• Chata je obvykle menší, určená pro sezónní rekreaci, bez možnosti celoročního bydlení. Je cenově dostupnější, ale její využití bývá omezené. Podle údajů z roku 2024 se průměrná cena chaty v České republice zvýšila na 2,2 milionu Kč, což je nárůst oproti roku 2022, kdy byla cena kolem 1,8 milionu Kč. Tento růst byl způsoben zvýšeným zájmem o rekreační nemovitosti v menších lokalitách a blízko přírody, zejména po pandemii.
• Chalupa je větší, často s možností celoročního bydlení a širšími možnostmi pro pronájmy nebo rekreaci. Z investičního hlediska jsou chalupy obvykle výhodnější, protože mají větší potenciál pro různé způsoby využití. Chalupy jsou stále považovány za atraktivní investici, zejména v turisticky zajímavých oblastech. Průměrná cena chalupy v roce 2024 vzrostla na 3,8 milionu Kč, což je zvýšení oproti roku 2022, kdy byla cena kolem 3,4 milionu Kč. Tento růst je patrný zejména v atraktivních lokalitách jako Krkonoše, Český ráj nebo Jižní Morava, kde je poptávka po větších nemovitostech pro celoroční bydlení a rekreaci stále vysoká.

Celkově platí, že chalupy nabízejí vyšší investiční potenciál díky větším možnostem pronájmu, případnému celoročnímu využití a vyšší hodnotě nemovitosti v dlouhodobém horizontu. Chaty mohou být lákavé pro kupující s omezeným rozpočtem nebo pro ty, kteří hledají rekreační objekt na sezónní využití, ale jejich investiční návratnost je obvykle nižší než u chalup.

7. Jak efektivně prodávat chaty a chalupy

Pro úspěšný prodej je klíčové stanovit správnou cenu. Ceny nemovitostí musí být reálné a odpovídat aktuálnímu stavu trhu. To znamená zohlednit nejen poptávku, ale i faktory, jako je lokalita, technický stav a právní status pozemku.

Podle statistik Asociace realitních kanceláří ČR z roku 2024 se průměrná doba prodeje chaty nebo chalupy pohybovala kolem 4–7 měsíců, což je mírný nárůst oproti roku 2023, kdy se pohybovala mezi 3–6 měsíci. Tento prodloužený čas na prodej je způsoben především stabilizací poptávky po rekreačních nemovitostech po pandemii, kdy zájem o tyto nemovitosti rapidně rostl.

Sezónnost prodeje

Prodej chat a chalup vykazuje určitou sezónnost, která má vliv na rychlost prodeje. Nejvyšší poptávka po rekreačních objektech je obvykle během jarních a letních měsíců, tedy mezi březnem a srpnem. V tomto období jsou nemovitosti atraktivnější, protože kupující mají možnost objekty prohlédnout v plné sezóně, kdy je zahrada v plném rozkvětu a celkové okolí působí příjemněji. V roce 2024 byla během tohoto období průměrná doba prodeje 3–5 měsíců.

Naopak nejnižší aktivita na trhu s rekreačními nemovitostmi je obvykle v zimních měsících, především mezi listopadem a únorem, kdy se průměrná doba prodeje prodlužuje až na 6–8 měsíců. To může být dáno nejen horšími podmínkami pro prohlídky (nepřístupnost některých objektů, neatraktivní vzhled nemovitosti v zimě), ale také nižší poptávkou během zimy, kdy je zaměřena na jiné priority.

Vliv prodejní ceny na rychlost prodeje

Rychlost prodeje je přímo ovlivněna správně nastavenou prodejní cenou. Přeceněné nemovitosti mohou zůstat na trhu po delší dobu, protože neodpovídají aktuální poptávce a realitním trendům. Naopak realisticky nastavená cena, která bere v úvahu stav nemovitosti, lokalitu, sezónnost a právní aspekty, může výrazně zrychlit celý proces. Podle údajů z roku 2024 bylo zaznamenáno, že nemovitosti, které měly nastavenou cenu odpovídající tržním podmínkám, se prodávaly v průměru o 30 % rychleji než ty, které byly cenově nadhodnocené.

Při prodeji chaty nebo chalupy je také důležité mít kvalitní prezentaci nemovitosti – detailní fotografie, popis, ukázky možného využití a náležité informace o lokalitě mohou výrazně zvýšit šance na rychlý prodej.

Pokud jste vlastníkem chaty či chalupy a zvažujete její prodej, ráda Vám pomohu s nastavením optimální prodejní strategie, aby byl proces co nejefektivnější a přinesl Vám nejlepší možný výsledek. Pokud naopak hledáte vhodnou nemovitost pro svou rekreaci, neváhejte navštívit mou aktuální nabídku. Zároveň se na mě můžete obrátit i přímo, protože některé atraktivní nemovitosti nejsou záměrně zveřejněny v nabídce. Ráda Vám představím exkluzivní objekty, které by Vás mohly zaujmout a splnit Vaše očekávání.