Prodej nemovitosti a osvobození od DPH: Co se mění od července 2025?

S účinností od 1. července 2025 přichází novela zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“), která významně mění pravidla pro zdanění převodu nemovitostí. Změny se týkají nejen daňového režimu u novostaveb a rekonstrukcí, ale i časového testu, po kterém je možné nemovitost prodat bez DPH. Tato úprava přináší větší flexibilitu vlastníkům i investorům, ale současně vyžaduje strategické plánování.

Co konkrétně se mění?

Doposud bylo pravidlem, že k osvobození od DPH došlo tehdy, pokud od dokončení výstavby nebo rozsáhlé rekonstrukce nemovitosti uběhlo nejméně pět let. Tato podmínka byla zakotvena v § 56 zákona o DPH. Novela zákona tento časový test zásadně zkracuje – nově postačí, aby od kolaudace nebo podstatné změny nemovitosti uplynulo alespoň 23 měsíců.

Nové znění klíčového ustanovení (§ 56 odst. 3 zákona o DPH):

„Dodání staveb, bytů a nebytových prostor, ke kterému dochází po uplynutí 23 měsíců od jejich první kolaudace, dokončení nebo podstatné změny, je osvobozeno od daně z přidané hodnoty.“

Tato změna zjednodušuje právní rámec, ale zároveň vytváří nové mantinely – zvláště u rozsáhlejších rekonstrukcí, kde může být problematické posoudit, zda došlo k „podstatné změně stavby“.

Podstatná změna nemovitosti: Co to znamená?

Za „podstatnou změnu“ se podle § 56 odst. 2 zákona považuje takové technické zhodnocení, jehož rozsah přesáhne 30 % obvyklé ceny nemovitosti. V takovém případě začíná běžet nová lhůta 23 měsíců, a převod se tak opět dostává do potenciálního zdanění.

Například: Pokud provedete rekonstrukci bytu, jejíž hodnota přesáhne 1,5 milionu Kč u bytu s hodnotou 5 milionů Kč, považuje se to za podstatnou změnu. Lhůta se restartuje.

Jaké jsou přínosy této novely?

1. Kratší daňové omezení = dřívější možnost prodeje bez DPH

Zejména pro investory je zkrácení časového testu výhodou. Umožňuje rychlejší „exit“ z investice bez zatížení DPH, což může významně zlepšit návratnost projektu.

Například: Investor koupí nemovitost, zhodnotí ji drobnou renovací a může ji po necelých dvou letech prodat bez povinnosti odvést 21% DPH – což dříve nebylo možné.

2. Vyšší zisk z prodeje

Osvobození od DPH po kratší době znamená, že kupující nebude zatížen touto daní – to umožní vyšší prodejní cenu (nebo rychlejší prodej), aniž by se cena stala neatraktivní.

3. Lepší likvidita trhu

Díky pružnějším pravidlům bude docházet k častějším obměnám nemovitostí. Vlastníci a investoři se nebudou muset držet majetku pouze z daňových důvodů, což uvolní nemovitosti na trh.

Strategické důsledky pro různé typy vlastníků

🔹 Investoři do nájemních bytů - Zkrácení časového testu z 5 let na 23 měsíců zásadně mění investiční modely. Pro investory pracující se strategií „koupit–pronajmout–prodat“ to znamená výrazné zrychlení návratnosti kapitálu, aniž by byl prodej zatížen DPH.

Realitní pohled:

• Investoři získávají větší flexibilitu při správě portfolia – nemovitosti lze točit častěji, reagovat na vývoj trhu a reinvestovat prostředky dříve.
• Výhodné zejména ve městech s dynamickým růstem cen – dřívější prodej znamená lepší využití kapitálového zhodnocení.

Ekonomicko-daňový aspekt:

• Prodej po 23 měsících (od kolaudace nebo podstatné změny) není zdaněn DPH (21 %), což v praxi znamená snížení daňového zatížení o stovky tisíc korun.
• Nutnost sledovat hranici 30 % nákladů na technické zhodnocení – její překročení spouští novou lhůtu. Např. při prodeji bytu za 4 mil. Kč je kritickou hranicí rekonstrukce za 1,2 mil. Kč.

🔹 Majitelé rodinných domů a bytů (nepodnikatelé) - Z pohledu fyzických osob novela přináší větší právní jistotu a zároveň možnost legálně se vyhnout placení DPH i v případech, kdy byl dům nebo byt čerstvě rekonstruován.

Realitní pohled:

• U domů po rozsáhlejších úpravách (půdní vestavby, přístavby, změna dispozice) může jít o tzv. podstatnou změnu stavby – bez dodržení 23měsíční lhůty je prodej zatížen DPH, což prodraží prodej nebo zhorší konkurenceschopnost ceny.

Ekonomické důsledky:

• Zatížení 21% DPH může být pro neprofesionálního prodávajícího likvidační – v praxi to často znamená ztrátu ve výši statisíců až milionu korun, pokud cena byla kalkulována bez DPH.
• Naopak správné načasování prodeje znamená čistý zisk bez povinnosti odvádět DPH, přičemž při splnění i testu 10 let vlastnictví (dle zákona o daních z příjmů) může být prodej zcela bez daňové zátěže.

Doporučení:

• Pokud jste investovali do rekonstrukce více než 30 % hodnoty nemovitosti, uložte si faktury a přesně spočítejte náklady.
• Zvažte s daňovým poradcem, zda nepřevést nemovitost do spoluvlastnictví (manželé, děti) kvůli optimalizaci osvobození i z pohledu jiných daní.
• S prodejem nespěchejte – dodržení lhůty 23 měsíců může znamenat vyšší zisk, i přes náklady na meziobdobí (např. hypotéku nebo ušlý nájem).

🔹 Developeři - Pro developerské společnosti přináší novela nové možnosti zejména při doprodeji skladových nebo obtížně prodejných jednotek. Změna redefinuje hranici, kdy je jednotka považ -ována za „starší“ a tedy osvobozená od DPH.

Realitní pohled:

• Možnost prodat jednotku po 23 měsících od kolaudace jako nezdaněnou přináší větší cenovou flexibilitu – snížení ceny o 21 % vůči zdaněnému prodeji může znamenat vyšší konkurenceschopnost.
• Novela otevírá cestu k využití modelu „zadržení části jednotek“ po kolaudaci, s cílem je výhodně prodat později bez daňové zátěže.

Plánujete prodej nemovitosti? Pomohu vám najít správnou cestu.
Jste-li soukromý vlastník, investor nebo developer a zvažujete prodej nemovitosti — ať už bytu, činžovního domu nebo investičního objektu — ráda vám nabídnu profesionální realitní servis, individuální přístup a zkušenosti s neveřejnými prodeji. Pomohu vám nastavit strategii prodeje tak, aby odpovídala aktuálním podmínkám trhu i nové legislativě.

Kontaktujte mě nezávazně a zjistěte, jak můžeme spolupracovat na efektivním a diskrétním prodeji vaší nemovitosti.