V poslední době se často setkávám s dotazy od drobných investorů, kteří se zajímají o to, co přesně znamená pojem SPV (Special Purpose Vehicle). Tento dotaz je pochopitelný, protože s SPV se častěji setkávají střední a větší investoři, kteří mají zkušenosti s komplexnějšími investičními strukturami. Na druhou stranu, v nabídkách neveřejného prodeje nemovitostí je většina obchodů realizována právě formou prodeje SPV. Proto je důležité, aby i menší investoři porozuměli tomu, co tento termín znamená, jak funguje a jaké výhody může přinést při investicích do nemovitostí. Rozhodla jsem se tedy v tomto článku shrnout základní informace k této formě vlastnictví.

Co je SPV (Special Purpose Vehicle) a jaké má výhody v oblasti nemovitostí?
SPV (Special Purpose Vehicle) je právní forma společnosti, která se zakládá za specifickým účelem, nejčastěji pro držbu a správu nemovitostí. Tento typ entity je často využíván v oblasti investic do realit, protože umožňuje jasnou separaci majetku a odpovědnosti od ostatních aktivit investora či mateřské společnosti.

Co je to SPV?
SPV je specifický typ společnosti nebo subjektu, vytvořený pro dosažení určitého účelu, například nákupu, držby, vývoje nebo správy konkrétního projektu. Typicky se jedná o společnost s ručením omezeným (s.r.o.), která vlastní jednu nemovitost nebo portfolio nemovitostí. Jeho hlavní funkcí je oddělit právní a finanční rizika projektu od ostatních činností investora.
SPV bývá zřízeno investory, developery nebo finančními institucemi pro minimalizaci rizik, optimalizaci daňového zatížení a správu financí.

Proč se SPV využívá v oblasti nemovitostí?
SPV je v realitním sektoru běžně využíváno z několika důvodů:

1.    Oddělení rizik: SPV zajišťuje, že jakákoli rizika spojená s nemovitostí, například úvěrové riziko nebo případné dluhy, zůstávají oddělena od jiných aktiv investora. V případě problémů s projektem není zasažen celý majetek vlastníka, ale pouze aktiva daného SPV.
2.    Daňová optimalizace: Prodejem SPV (místo prodeje samotné nemovitosti) lze optimalizovat daňové zatížení, protože se obvykle vyhneme dani z nabytí nemovitosti a je možné lépe využít odpočty daní spojené s úvěry či investicemi.
3.    Snadný prodej a převod nemovitosti: Prodej podílu ve společnosti (SPV) je často administrativně jednodušší než přímý prodej nemovitosti. Nový vlastník převezme společnost včetně všech smluv, závazků a výhod, což šetří čas a náklady spojené s převodem majetku.
4.    Lepší přístup k financování: Banky a finanční instituce často preferují poskytnutí úvěrů společnostem SPV, protože mohou lépe posoudit konkrétní projekt a rizika spojená s ním.

Nejčastější použití SPV v realitách
1.    Developerské projekty: Při výstavbě bytových nebo komerčních nemovitostí je běžné, že každý projekt je držen v samostatném SPV. Tím se zajišťuje, že problémy nebo neúspěch jednoho projektu neovlivní ostatní projekty dané developerské společnosti.
2.    Investiční nemovitosti: Investoři často kupují komerční nemovitosti (kanceláře, průmyslové parky) prostřednictvím SPV. Tyto společnosti vlastní konkrétní nemovitost a spravují nájemní smlouvy, což investorům umožňuje lépe plánovat a řídit cash flow.
3.    Nemovitostní fondy: Větší realitní fondy často využívají SPV pro držení jednotlivých nemovitostí nebo portfolií, čímž optimalizují řízení aktiv, snižují rizika a zvyšují transparentnost pro investory.

Výhody a nevýhody SPV
Výhody:
•    Oddělení odpovědnosti: Majetek SPV je oddělen od ostatního majetku vlastníka, což poskytuje vyšší ochranu před právními nároky nebo finančními problémy.
•    Flexibilita při prodeji: Prodej podílu ve společnosti je rychlejší a jednodušší než tradiční prodej nemovitosti.
•    Optimalizace zdanění: Daňová výhodnost, zejména při prodeji a financování.
•    Jednoduché financování: Lepší možnosti získání úvěrů, kdy banka analyzuje pouze konkrétní projekt.
Nevýhody:
•    Administrativní náročnost: Založení a správa SPV vyžaduje více administrativy než přímé vlastnictví nemovitosti.
•    Náklady na správu: Existují náklady spojené s provozem SPV, jako jsou účetnictví, právní poradenství a pravidelné audity.
•    Riziko izolace: Pokud SPV zkrachuje nebo má problémy s plněním závazků, může být složité z něj dostat finanční prostředky na jiné projekty.

Na co si dát pozor při zakládání SPV

Při zakládání SPV je důležité mít na paměti několik klíčových aspektů:
1.    Právní a daňová struktura: Je důležité mít jasnou právní strukturu, která bude výhodná z daňového hlediska a bude odpovídat investičním cílům. Konzultace s daňovými poradci a právníky je nezbytná.
2.    Zajištění financování: Pokud plánujete financovat projekt přes úvěr, mějte na paměti, že banky mohou požadovat osobní záruky nebo vyšší kontrolu nad projektem v rámci SPV.
3.    Průběžné náklady: Nezapomeňte zohlednit administrativní náklady, jako jsou účetní služby, právní poplatky a případné audity, které budou potřebné pro správu SPV.
4.    Smluvní závazky: Při správě nemovitosti prostřednictvím SPV je důležité pečlivě spravovat nájemní smlouvy a zajistit, aby byla nemovitost obsazena spolehlivými nájemci.

Legislativní opora v ČR
V České republice je využití SPV regulováno zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). SPV může být založeno jako s.r.o., a.s. nebo jiná právní forma, ale nejčastěji se využívá právě společnost s ručením omezeným (s.r.o.), která poskytuje omezenou odpovědnost za dluhy společnosti pouze do výše základního kapitálu.

SPV je důležitým nástrojem v realitních investicích, který umožňuje oddělit rizika, optimalizovat zdanění a zjednodušit procesy spojené s financováním a správou nemovitostí. Při správném nastavení může SPV nabídnout řadu výhod, ale je nutné zohlednit právní a daňové důsledky a zajistit profesionální správu společnosti.
Pokud hledáte efektivní způsob, jak strukturovat vaše nemovitostní investice, je SPV vhodným nástrojem, který může přinést stabilní výnosy a bezpečnější správu aktiv.

Pokud máte zájem o prodej Vaší nemovitosti, nebo naopak investici do nemovitostí, neváhejte mě kontaktovat! Mohu vám nabídnout odborné poradenství a podrobné informace o aktuálních příležitostech v oblastí nemovitostí, jak v České Republice, tak v zahraničí.  Pro více informací mě prosím kontaktujte níže.