ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky
Od 1. dubna 2026 je v platnosti doporučení ČNB pro banky. Česká národní banka doporučila, aby poskytovatelé u úvěrů na pořízení investiční obytné nemovitosti a u úvěrů na pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti uplatňovali horní hranici LTV 70 % a DTI 7.
ro úvěry na vlastní bydlení zůstává horní hranice LTV na 80 %, u žadatelů do 36 let na 90 %, a ukazatele DTI a DSTI zůstávají deaktivované. Důležité je, že změna se netýká jen „bytů na pronájem“.
ČNB výslovně uvádí, že investiční hypotékou se rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu. Jinými slovy, do přísnějšího režimu může spadnout nejen klasický investiční byt, ale i koupě třetího a dalšího bytu, i když není určen k pronájmu.
Formálně jde o doporučení ČNB, nikoli o samostatný zákon. Prakticky je ale podstatné, že banky nový rámec převzaly do své metodiky. Například Air Bank od 1. 4. 2026 veřejně uvádí, že u investičních hypoték lze nově půjčit maximálně 70 % hodnoty nemovitosti a celkové zadlužení může být nejvýše sedminásobkem ročního příjmu.
Praktický výklad ČNB je širší než pouhá koupě hotového investičního bytu.
Přísnější režim se vztahuje také na úvěry ke koupi obytné nemovitosti ve výstavbě, ke koupi obytné nemovitosti s následnou rekonstrukcí, k pořízení družstevního podílu v bytovém družstvu, k budoucí koupi obytné nemovitosti v developerském projektu, na refinancování či refixaci s navýšením celkové výše úvěru a také na převzetí dluhu zajištěného obytnou nemovitostí.
Naopak pod tento režim nespadají refinancování či refixace bez navýšení, úvěry na koupi pozemku bez následné výstavby a úvěry určené výhradně na výstavbu nebo rekonstrukci.
To je v praxi důležité, protože právě tady často vznikají zjednodušené nebo nepřesné výklady. Další důležitá věc je, že na tato doporučení se nevztahuje standardní 5% objem výjimek platný pro obecné horní hranice LTV, DTI a DSTI. ČNB to v praktických postupech uvádí výslovně
Nová pravidla dopadají na dvě hlavní situace.
První je pořízení obytné nemovitosti za účelem investice, typicky k pronájmu. Druhou je pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti. U této druhé skupiny není rozhodující deklarovaný účel koupě, ale počet již vlastněných obytných nemovitostí.
Současně platí, že rozhodující není počet hypoték, ale počet vlastněných obytných nemovitostí. ČNB výslovně uvádí, že počet stávajících úvěrů žadatele není pro účely těchto doporučení relevantní.
Do počtu se započítávají všechny obytné nemovitosti v ČR i v zahraničí, včetně družstevních podílů v bytových družstvech. Počet vlastněných obytných nemovitostí v ČR by měla banka ověřovat v katastru nemovitostí; u zahraničních nemovitostí a družstevních podílů, které v českém katastru ověřit nelze, dokládá jejich počet žadatel prohlášením.
ČNB současně uvádí, že obecně není rozhodující způsob využití vlastněných obytných nemovitostí ani způsob jejich financování. Poskytovatel ale může zohlednit jejich reálnou podstatu. Typicky tehdy, pokud je nemovitost využívána k rekreaci a zjevně nevyhovuje trvalému bydlení, například jí chybí celoroční přívod vody, elektřiny nebo řešení odpadních vod.
Stejně tak lze nezapočítat obytnou nemovitost, která je prokazatelně určena k prodeji. Nestačí ale pouhé tvrzení klienta ani návrh smlouvy. Rozhodující je až doložení podepsané smlouvy, kupní nebo o smlouvě budoucí, která prodej závazně dokládá. Naopak pokud je v katastru vedena nemovitost jako jedna jednotka, která však fakticky slouží k bydlení více domácností, například bytový dům, považuje se pro tyto účely za více jednotek.
Pokud žadatel vlastní alespoň 50% podíl na obytné nemovitosti, započítává se tato nemovitost jako jedna vlastněná. Totéž platí pro společné jmění. Podíly se přitom nesčítají mezi různými nemovitostmi; každá obytná nemovitost s podílem alespoň 50 % se posuzuje samostatně.
U více žadatelů se počet jimi vlastněných obytných nemovitostí posuzuje u každého zvlášť a pro vyhodnocení se použije nejvyšší zjištěná hodnota. V praxi tedy může přísnější režim dopadnout i na společnou žádost, pokud jeden ze žadatelů už vlastní vyšší počet obytných nemovitostí.
Kolik vám banka dnes půjčí na investiční byt a kolik musíte mít vlastních peněz?
U bytu za 5 000 000 Kč byl při 80% LTV možný úvěr 4 000 000 Kč a vlastní zdroje 1 000 000 Kč.
Při 70% LTV je maximální úvěr 3 500 000 Kč a vlastní zdroje rostou na 1 500 000 Kč. Na akontaci tak kupující potřebuje o 500 000 Kč více než před 1. 4. 2026. Výpočet vychází přímo z rozdílu mezi LTV 80 % a LTV 70 %.
Podobně funguje i DTI. Pokud má žadatel čistý měsíční příjem 80 000 Kč, jeho čistý roční příjem činí 960 000 Kč. Při limitu DTI 7 vychází maximální celkové zadlužení na 6 720 000 Kč. A protože se posuzuje celkové zadlužení, může kapacitu pro další investiční byt snížit už existující hypotéka na vlastní bydlení nebo jiné úvěry.
Platí nová pravidla i pro druhý byt na pronájem?
Ano. Pokud je obytná nemovitost pořizována jako investice, typicky k pronájmu, spadá do investičního režimu i tehdy, když nejde o třetí nemovitost. Přísnější pravidla se tedy netýkají jen třetího a dalšího bytu, ale i bytu kupovaného výslovně za účelem pronájmu.
Platí to i pro třetí byt, když ho nechci pronajímat?
Ano. U třetí a každé další obytné nemovitosti nerozhoduje deklarovaný účel koupě, ale počet již vlastněných obytných nemovitostí. Do přísnějšího režimu tak může spadnout i byt, který nechcete pronajímat a plánujete ho držet jako rezervu, pro dítě nebo do budoucna.
Rozhoduje počet hypoték, nebo počet nemovitostí?
Rozhodující je počet vlastněných obytných nemovitostí, ne počet hypoték. Jinými slovy: není podstatné, kolik máte úvěrů, ale kolik obytných nemovitostí už skutečně vlastníte.
Počítají se i nemovitosti v zahraničí?
Ano. Do počtu se započítávají všechny obytné nemovitosti v České republice i v zahraničí. U zahraničních nemovitostí jejich počet dokládá žadatel prohlášením, pokud je nelze ověřit v českém katastru nemovitostí.
Počítá se i družstevní podíl?
Ano. Do počtu se započítávají také družstevní podíly v bytových družstvech. I družstevní bydlení se tedy může promítnout do toho, zda budete spadat do přísnějšího režimu.
Počítá se i spoluvlastnický podíl?
Ano, pokud žadatel vlastní alespoň 50% podíl na obytné nemovitosti. Taková nemovitost se započítává jako jedna vlastněná nemovitost.
Co když o hypotéku žádají dva lidé společně?
U více žadatelů se počet vlastněných obytných nemovitostí posuzuje u každého zvlášť a pro vyhodnocení se použije nejvyšší zjištěná hodnota. V praxi to znamená, že přísnější režim může dopadnout i na společnou žádost, pokud jeden z žadatelů už vlastní více obytných nemovitostí.
Když jednu nemovitost prodávám, přestane se mi počítat?
Ne automaticky. Pouhé tvrzení klienta ani návrh smlouvy nestačí. Rozhodující je až doložení podepsané smlouvy, která prodej závazně dokládá.
Počítá se chata nebo chalupa?
Ne vždy automaticky. Banka může zohlednit reálnou podstatu nemovitosti. Pokud je objekt využíván k rekreaci a zjevně nevyhovuje trvalému bydlení, může být posouzen odlišně.
Týká se to i bytu ve výstavbě nebo koupě v developerském projektu?
Ano. Přísnější režim se vztahuje i na koupi obytné nemovitosti ve výstavbě a na budoucí koupi obytné nemovitosti v developerském projektu.
Týká se to i bytu s následnou rekonstrukcí?
Ano. Přísnější režim se může vztahovat i na úvěr ke koupi obytné nemovitosti s následnou rekonstrukcí.
Týká se to refinancování hypotéky?
Jen tehdy, když jde o refinancování nebo refixaci s navýšením celkové výše úvěru. Refinancování či refixace bez navýšení pod tento režim nespadají.
Týká se to i koupě pozemku nebo úvěru na stavbu?
U koupě samotného pozemku bez následné výstavby se nový režim nepoužije. Nepoužije se ani na úvěry určené výhradně na výstavbu nebo rekonstrukci.
Existují u těchto pravidel běžné výjimky jako u jiných hypoték?
Ne. Na tato doporučení se nevztahuje standardní 5% objem výjimek, který je známý z obecného nastavení hypotečních limitů.
Mění se něco i pro hypotéky na vlastní bydlení?
Ne v základním rámci. Pro vlastní bydlení zůstává LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %, a ukazatele DTI ani DSTI nejsou znovu aktivované.
Investiční hypotéka
Za investiční hypotéku se považuje hypoteční úvěr použitý na pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo na koupi třetí a každé další obytné nemovitosti.
Zákonná pravomoc ČNB
Od roku 2021 má Česká národní banka zákonnou pravomoc stanovovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Díky tomu může nastavovat pravidla, která mají platit jednotně pro celý trh.
Bankovní rada ČNB
Otázky finanční stability projednává bankovní rada České národní banky pravidelně dvakrát ročně, obvykle na jaře a na podzim. Na základě toho ČNB vyhodnocuje aktuální rizika a rozhoduje, zda je potřeba pravidla ponechat, upravit nebo zpřísnit. Z
Proticyklická kapitálová rezerva (CCyB)
Tento nástroj slouží ke zvýšení odolnosti bank v obdobích, kdy na trhu rychle roste úvěrová aktivita a mohou se hromadit rizika. Smyslem je, aby banky měly dostatečný kapitál i pro horší období a mohly dál poskytovat úvěry.
LTV (loan-to-value)
LTV říká, jak velkou část ceny nemovitosti vám banka půjčí formou hypotéky a kolik peněz musíte mít z vlastních zdrojů. Například při LTV 80 % může banka financovat 80 % hodnoty bytu a zbývajících 20 % musí doplatit kupující ze svého. U bytu za 5 milionů korun to znamená hypotéku 4 miliony korun a vlastní peníze 1 milion korun.
DTI (debt-to-income)
DTI ukazuje, jak vysoký může být váš celkový dluh vzhledem k vašemu ročnímu čistému příjmu. Neřeší tedy jen jednu konkrétní hypotéku, ale všechny vaše dluhy dohromady. Pomáhá posoudit, zda vaše celkové zadlužení ještě odpovídá tomu, kolik vyděláváte.
DSTI (debt-service-to-income)
DSTI ukazuje, jak velkou část vašeho čistého měsíčního příjmu spolknou měsíční splátky dluhů. Jinými slovy říká, kolik z vašeho měsíčního rozpočtu padne na hypotéku a další úvěry. Čím vyšší DSTI je, tím větší tlak splátky vytvářejí na vaše běžné finance.
Pokud hledáte vhodný investiční byt, rezidenční výnosovou nemovitost nebo zvažujete prodej investiční nemovitosti, budu ráda, když se na mě obrátíte. Každou příležitost je potřeba posuzovat nejen podle ceny, ale také podle kvality aktiva, výnosového potenciálu, možností financování a aktuální situace na trhu.
Stejně tak při prodeji rozhoduje správně nastavená strategie, cílení na relevantní kupující a profesionální vedení celého procesu. Pokud hledáte odborný a individuální přístup, ráda s vámi nezávazně proberu vaši situaci i další postup
