Náklady na uzavření kupní smlouvy na nemovitost v Kostarice: Co můžete očekávat a kolik zaplatíte?
Koupě nemovitosti v zahraničí je jedním z nejdůležitějších a nejzajímavějších rozhodnutí, které v životě učiníte. Takže stejně jako u každého rozhodnutí, které mění váš život, si děláte průzkum. Provádíte počáteční due diligence. A jste ve fázi, kdy si procházíte čísla, která vás přivedla až sem: Jak se počítají náklady na uzavření smlouvy na nákup nemovitosti v Kostarice? Co je v nich zahrnuto (a co ne?)? A kdo to platí?
Náklady na uzavření kupní smlouvy na nemovitost v Kostarice jsou obvykle vyšší než třeba ve Spojených státech nebo v Kanadě. Má to několik důvodů, v neposlední řadě je to způsob, jakým v mé rodné Kostarice stát vybírá daně. Roční daně z nemovitosti jsou velmi nízké (0,25 % až asi 0,55 % v závislosti na deklarované hodnotě), takže daně z převodu nemovitosti jsou vyšší.
Přesto jsou výpočty jednoduché a všechny složky nákladů na uzavření smlouvy v Kostarice se počítají jako procento z hodnoty nemovitosti. Což mě přivádí k důležité poznámce: V minulosti (a do jisté míry stále) existovala tak trochu kultura zavírání očí, co se týká placení daně z nemovitosti. Nyní se Kostarika snaží tento problém napravit. Moje nejlepší rada zní, abyste své transakce prováděli nad rámec zákona.
S tím vším, co bylo řečeno, se vrhněme na náklady na uzavření smlouvy o koupi nemovitosti v Kostarice, jejich výpočet, celkové náklady a kdo je platí. Pro praktické účely budu v celém tomto příspěvku vycházet z nákupu nemovitosti v hodnotě 300 000 USD.
Náklady na uzavření smlouvy v Kostarice: Jak se počítají:
V Kostarice se konečné náklady počítají celkem ve čtyřech dílčích kategoriích:
Tyto kategorie se téměř výhradně počítají jako procentuální hodnota z celkové ceny nemovitosti. Ačkoli tedy neexistuje žádná pevně stanovená cena nákladů na uzavření, lze je poměrně snadno vypočítat.
Je pozoruhodné, že v rámci boje proti výše zmíněným daňovým únikům z převodu nemovitostí se v Kostarice přistoupilo k tomu, že se tato procenta odvíjejí od vyšší ze dvou možných hodnot: buď od smluvní prodejní ceny, nebo od registrované daňové hodnoty. Co tím myslím, uvidíte v následující části:
1. Daň z převodu nemovitosti na Kostarice (1,5 %)
V Kostarice se daně z převodu vypočítávají jako stanovené procento: 1,5 % buď z fiskální hodnoty nemovitosti, NEBO ze smluvní ceny, podle toho, která je vyšší.
Jinými slovy, pokud registrovaná daňová hodnota nemovitosti odpovídá 300 000 USD, ale smluvní cena je 200 000 USD, daň z převodu se vypočítá ve výši 1,5 % z 300 000 USD. Podobně, pokud je registrovaná daňová hodnota nemovitosti ekvivalentní částce 200 000 USD, ale smluvní cena je 300 000 USD, daň z převodu se stále vypočítá ve výši 1,5 % z 300 000 USD.
Celkem na základě našeho příkladu za 300 000 USD: 4 500 USD
2. Národní registr nemovitostí + kolky na dokumenty
Když žijete v Kostarice, rychle zjistíte, že téměř pro všechny právní věci jsou vyžadována úřední razítka. To platí šestinásobně pro legálnosti spojené s koupí nemovitosti.
Tato podkategorie nákladů na uzavření kostarické nemovitosti se odvíjí od šesti prvků:
Některé z těchto poplatků jsou symbolické (poplatky Národního archivu jsou aktuálně podle kurz 1,20 Kč), zatímco jiné (např. obecní poplatky a známky Národního registru – obdoba českého Katastru nemovitostí) se počítají jako procento z celkového prodeje a mohou být značné. V příkladu níže uvádím cenu některých poplatků v naší místní kostarické měně colones, (symbol měny naší měny ¢ ), která je v okamžik psaní tohoto článku následující: ¢100 = 4.312 czk)
Celkem na základě našeho příkladu za nákup nemovitosti v hodnotě 300 tisíc dolarů: 2 410 dolarů, vypočteno jako: 1 500 USD (Národní registr) + ¢190 500 (agrární) + ¢625 (fiskální známky) + ¢20 (Národní archiv) + ¢5 000 (advokátní komora) + ¢381 000 (obecní poplatky).
3. Právní poplatky
Další dvě zábavná fakta o Kostarice? První: Kostarické právo má rádo dobře klouzavý sazebník poplatků. Druhá: Notářem se může stát pouze právník a notáři jsou vlastně o profesní stupeň výš než právníci.
Moje poznámka na okraj (protože je to důležité pro koupi domu a obecně pro právní záležitosti v Kostarice): Aby se právník mohl stát notářem, musí být členem Kostarické advokátní komory (el Colegio de Abogados) a musí nejprve minimálně dva roky vykonávat praxi; poté může studovat a požádat o vyšší právní vzdělání v oboru notářského a rejstříkového práva. Jinými slovy, notář v Kostarice je typem advokáta, který se specializuje na převody majetku.
V praxi to znamená, že pouze notario público neboli veřejný notář je ze zákona oprávněn převádět majetek, například při koupi domu či investičního apartmánu. Pokud ještě nemáte právníka, pokuste se vybrat firmu (un bufete), která má alespoň jednoho veřejného notáře. Časem vám to právní život v Kostarice neskonale usnadní.
Co se týče nákladů na uzavření smlouvy v Kostarice, cena za služby notáře se vypočítává na základě předem stanoveného a neobchodovatelného klouzavého sazebníku:
Snadno si to lze představit tak, že za prvních 30 milionů zaplatíte na dani přibližně 725 USD (na základě směnného kurzu 640 ¢ za 1 USD) a poté další 1 % z jakékoli částky nad 30 milionů.
Celkem na základě našeho příkladu 300 000 USD: Přibližně 3 300 USD, vypočteno jako: ¢200 000 (prvních ¢10M) + ¢75 000 (¢10M-¢15M) + ¢187 500 (¢15M-¢30M) + ¢1 600 000 (¢30M až cca ¢190,5M, ekvivalent 300 000 USD).
4. DPH/IVA (13% daň z přidané hodnoty)
Ke všem právním poplatkům a escrow službám (služba bezpečné úschovy peněz třetí stranou, obdoba naší advokátní úschovy peněz) se navíc připočítává 13% DPH (v Kostarice známá jako IVA nebo I.V.A.). Tato daň je stanovena zákonem a vztahuje se téměř na všechny služby v Kostarice a na celém území Kostariky.
Pozoruhodné je, že toto procento se nepočítá na základě ceny vaší nemovitosti. Nebo ano, ale pouze oklikou: Právní poplatky se vypočítávají na základě výše uvedené klouzavé stupnice a poplatky za DPH se vypočítávají ve výši 13 % z vašich právních poplatků. Váš notář si tyto poplatky neponechává v kapse; jsou odváděny přímo státu, a to na měsíční bázi.
Celkem na základě našeho příkladu 300 000 USD: 429 USD (13 % z 3 300 USD).
Celkové náklady na převod/uzavření (na základě našeho příkladu 300 000 USD): Přibližně 10 639 USD
5. Další náklady
S nákupem mohou být spojeny další náklady, včetně služby escrow (obvykle pod 500 USD), holdingové společnosti (volitelné), due diligence, topografické studie, směnky, daně z kapitálových výnosů a dalších.
Ty se sice v Kostarice nepočítají jako oficiální náklady na uzavření, ale měli byste o nich vědět.
V Kostarice obvykle platí náklady na uzavření smlouvy kupující. Výhodou je, že Prodávající tradičně hradí realitní provizi.
V Kostarice hradí náklady na uzavření smlouvy tradičně kupující. (Prodávající zase platí realitní provizi.)
Sníte o domě v Kostarice?
Co se týká nákupu realit v mé rodné Kostarice, vím toho mnohem víc, než jen to, jaké jsou závěrečné náklady na uzavření kupní smlouvy na nemovitost.
Sníte o domě, vile nebo investičním apartmánu v Kostarice?
Pocházím z Kostariky a znám dobře náš kostarický realitní trh a mám dlouhodobé zkušenosti s poradenstvím a prodejem nemovitostí na Kostarice.
A na prvním místě jste u mě vy. Takže ať už chcete trochu pomoci s výpočtem poplatků za převod nemovitosti, nebo hledáte trochu širší záběr - od založení rodiny v Kostarice až po investici do podnikání, jsem tu od toho, abychom vám já i s mým týmem pomohli.
Tak se do toho pusťte. Představte si, že stavíte svůj vysněný dům, byt, rekreační dům nebo investiční nemovitost - co je pro vás nejdůležitější? Jaké parametry by měla splňovat vaše nemovitost? Jaký je váš časový rámec? Kam spadá váš rozpočet?
Prosím, ozvěte se mi. Dbám na to, abych Vám odpověděla do 24 hodin. Ano, i když čtete tento příspěvek v pozdních nočních hodinách; během zítřejšího dne Vám poskytnu více informací o tomto vašem realitním snu v tropickém ráji Kostariky!
A těším se na to!
Jsem hrdá na to, že mohu nabídnout jedny z nejlepších kostarických nemovitostí a zajistit mým klientům veškerý servis při nákupu takové nemovitosti i po něm.
Máme na prodej jak byty, investiční apartmány tak i rodinné domy, vily, stavební pozemky a komerční nemovitosti, jako jsou například funkční a prosperující hotely, turistické podniky a další.
Autor:
Maria Kopřivová, realitní makléřka z Kostariky.
Specializuji se na prodej nemovitostí v Praze a Středočeském kraji. Pomáhám českým investorům zvolit správnou investičních strategii v Kostarice a zajišťuji veškerý proces výběru, nákupu i správy nemovitostí v mé rodné zemi.
Kontakt: www.mariakoprivova.cz M: +420 739 698 393 E: info@mariakoprivova.cz
