Neveřejná nabídka: Strategický prodej činžovního domu v Praze těsně před kolaudací

V posledních dnech se často setkávám s dotazy ohledně změn v oblasti DPH při prodeji nemovitostí – především v souvislosti s plánovanou novelou, která od července 2025 výrazně zkracuje časový test pro osvobození od daně. A protože se mě to téma dotýká i v mé každodenní praxi, rozhodla jsem se s vámi podělit o jednu velmi aktuální zkušenost z neveřejné nabídky.

Jedná se o strategický prodej činžovního domu v širším centru Prahy, který jsme řešili v posledních týdnech. V tomto konkrétním případě hrála roli nejen znalost trhu, ale především perfektní načasování transakce – protože správné pochopení souvislosti mezi DPH a kolaudací může investorovi přinést doslova milionové úspory.

Popis konkrétního případu prodeje:

Investor vlastní činžovní dům v širším centru Prahy. Nemovitost má v držení déle než 5 let, čímž splňuje časový test pro osvobození od DPH při prodeji, dle ustanovení § 56 zákona o DPH. Z pohledu zákona se tedy jedná o prodej "staré" stavby – bez povinnosti odvést DPH, pokud nenastane nová zdanitelná skutečnost.

Investor však nedávno provedl komplexní rekonstrukci, která zahrnovala:

• nové rozvody a technické instalace,
• dispoziční změny,
• rozdělení na bytové jednotky,
• zvýšení kvality i standardu provedení.

Nyní je dům těsně před kolaudací jako více jednotkový bytový dům, připravený k prodeji.

Klíčová otázka: Kdy prodat, aby byl prodej osvobozen od DPH?

• Kolaudace je v tomto případě klíčový moment. Ne kvůli povolení k užívání, ale z hlediska zákona o DPH.
• Dle § 56 odst. 1 a 2 zákona o DPH se:

"dodání nemovitosti (budovy nebo jednotky) do 5 let od její první kolaudace nebo podstatné změny stavby považuje za zdanitelné plnění."

To znamená:

• Do kolaudace se jedná o prodej původní stavby, která je starší než 5 let, tudíž prodej není předmětem DPH.
• Po kolaudaci (nové jednotky, nová dispozice) jde o významnou změnu stavby – a tedy začíná běžet nová lhůta 5 let (od července 2025 pak 23 měsíců), po kterou je prodej zatížen DPH.

Dopady pro investora a kupujícího

Investor

• Prodejem před kolaudací ušetří až 24 milionů Kč na DPH.
• Časování musí být podloženo dokumentací – tj. prodejní smlouva musí předcházet kolaudaci a být jasně datována.
• Prodej je z hlediska DPH právně čistý, protože se jedná o „starou stavbu“ bez aktuálně platné kolaudace.

Kupující

• Z pohledu kupujícího, pokud plánuje dlouhodobou držbu (nájemní bydlení, pronájem apod.), není DPH relevantní náklad, protože není plátcem nebo si nemůže DPH uplatnit jako odpočet.
• Pokud by šlo o komerční subjekt, plátce DPH, může preferovat nákup se zdaněním, aby si mohl daň odečíst. V tomto případě je však klíčem dohoda a cenová kalkulace.

Na tomto konkrétním případu jsem chtěl ukázat, jak je důležité správné načasování prodeje v kombinaci s porozuměním daňovým dopadům, které může přinést investorovi milionové úspory.

Pokud i vy zvažujete prodej své nemovitosti a hledáte cestu, jak jej uskutečnit diskrétně, efektivně a s maximálním ohledem na daňové a strategické aspekty, ráda s vámi proberu možnosti neveřejného prodeje. Specializuji se na přímé propojení majitelů s prověřenými investory – bez zbytečné inzerce a s důrazem na bezpečný a výhodný průběh celé transakce. Ozvěte se mi, pokud chcete prodat nemovitost profesionálně a s respektem k její hodnotě.