SKUTEČNÁ CENA ZA M² V PRAŽSKÝCH NOVOSTAVBÁCH 2026: V ŠIRŠÍM CENTRU UŽ 200 000 KČ ČASTO NESTAČÍ

Téměř každý den se setkávám s potenciálními kupujícími, kteří hledají vhodnou nemovitost v Praze, ať již pro vlastní bydlení či jako investici. A neustále pozoruji to, jak přicházejí s určitou představou o cenách bytů v novostavbách v Praze, ale při pohledu na konkrétní dostupné byty těchto novostavbách jsou překvapeni. Nejvíce je to dáno tím, že se dočtou, že průměrná cena nových bytů v Praze se pohybuje kolem 180 000 Kč/m². 

To je samozřejmě důležitý údaj a navíc je z důvěryhodného zdroje společnosti Deloitte. Podle jejich Deloitte Develop Indexu dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v Praze v 1. čtvrtletí roku 2026 úrovně 180 300 Kč/m². Jenže v tomto indexu jsou zahrnuty developerské projekty na území celé Prahy, často v okrajových částech města a kupující by z mnoha důvodů preferovali koupi v širším centru Prahy. Právě proto jsem se připravila vlastní analýzu konkrétních dostupných bytů v pražských novostavbách. Nejde o teoretický pohled. Nejde ani o obecný index celého trhu. Jde o praktický pohled na konkrétní byty, konkrétní projekty, konkrétní developery a konkrétní ceny za m². A výsledek je velmi jasný: v širším centru Prahy už 200 000 Kč/m² u novostavby často nestačí.

DELOITTE UKAZUJE PRŮMĚR. KONKRÉTNÍ BYTY UKAZUJÍ REALITU KUPUJÍCÍHO.

V mém analyzovaném vzorku 56 konkrétních jednotek v pražských novostavbách vychází vážený průměr přibližně na 233 000 Kč/m². Medián se pohybuje kolem 231 000 Kč/m². To znamená, že konkrétní byty v širším centru Prahy jsou v tomto vzorku přibližně o 53 000 Kč/m² výše než celopražský průměr dle Deloitte.pe specimen book.

ZÁKLADNÍ VÝSLEDKY SROVNÁNÍ CEN BYTŮ V PRAZE

Pro analýzu jsem si vybrala 56 konkrétních bytů ve 25 projektech pražských novostaveb. Použitá data jsou pouze z oficiálních webových stránek každého z následujících projektů.  

Do přehledu jsem zahrnula projekty těchto developerů: Vivus, Metrostav Development, Penta Real Estate, Cresco Real Estate, SATPO, SYNER Real Estate, Fidurock, Creditas Real Estate, Horizon, Daramis, PSN, STRM Gama, J&T Real Estate, Sekyra Group, Karlin Group, CS Developia, Crestyl, Geosan Development, IMMO Building a Nové Vysočany I. 

Výpočet ceny za m² je proveden jako cena bytu včetně DPH děleno celková plocha uvedená u jednotky. 

Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší cenou je více než dvojnásobný. To je jeden z hlavních důkazů, že Praha dnes nefunguje jako jeden cenový trh.

PŘEHLED DEVELOPERŮ, PROJEKTŮ A PRŮMĚRNÝCH CEN ZA M²

Následující tabulka ukazuje váženou průměrnou cenu za m² podle konkrétních projektů zahrnutých v analýze. Nejde o kompletní ceník jednotlivých developerů, ale o výpočet z konkrétních jednotek zahrnutých v mém přehledu. 

Toto porovnání ukazuje konkrétní rozdíly mezi developerskými projekty, nejen pražský průměr. 

Na jedné straně jsou projekty, které se ve srovnání pohybují kolem 178 000 až 200 000 Kč/m². Na druhé straně jsou projekty, které přesahují 250 000 Kč/m², 270 000 Kč/m² a v případě Vinohradské 8 od Penta Real Estate dokonce 345 000 Kč/m². 

To je realita, kterou kupující při hledání nového bytu skutečně vidí.

200 000 KČ/M² U NOVÉHO BYTU V PRAZE UŽ NENÍ VÝJIMKA

Přibližně před rokem jsem měla v prodeji byty v developerském projektu na Vinohradech, kde hranice za m2 atakovala 200 tisíc Kč. Pamatuji si, že spousta kupujících reagovala překvapeně. Pokud se dnes, po zhruba 12 měsících, ohlédnu zpět, tak by tento projekt byl jedním z nejlevnějších v širším centru Prahy.

Závěrem mé analýzy je konstatování, že hranice 200 000 Kč/m² už v širším centru Prahy není výjimečná.

V mém vzorku bylo 54 z 56 jednotek nad hranicí 180 000 Kč/m². 

Nad hranicí 200 000 Kč/m² bylo 50 z 56 jednotek. 

To znamená, že téměř 90 % analyzovaných bytů překročilo 200 000 Kč/m². 

To je pro kupující velmi důležitá informace. Pokud zamýšlejí pořídit si byt v novostavbě v Praze s dobrou dostupnosté do centra a představou, že 180 000 Kč/m² je běžná cena, mohou být při reálném výběru konkrétního bytu překvapeni.

NEJNIŽŠÍ CENA NENÍ AUTOMATICKY NEJLEPŠÍ KOUPĚ

V mém porovnání vyšla nejnižší cena za m² u projektu Vivus Kolbenova III. Konkrétně šlo o byt 2KK o ploše 53,4 m² s cenou přibližně 171 600 Kč/m². Na opačné straně stál projekt Vinohradská 8 od Penta Real Estate, kde jedna z jednotek 1KK o ploše 27,3 m² vyšla na více než 349 000 Kč/m². 

Rozdíl je obrovský. 

Přesto by bylo příliš jednoduché říct, že nejnižší cena je automaticky nejlepší koupě a nejvyšší cena automaticky špatná koupě. Takto trh s nemovitostmi nefunguje. U investiční nemovitosti nerozhoduje pouze cena za m². 

Rozhoduje celková kupní cena, nájemní potenciál, likvidita, kvalita lokality, budoucí rozvoj území, konkurence v okolí, dispozice, standard a dlouhodobá udržitelnost poptávky. 

Levnější metr může být velmi zajímavý, pokud je projekt v lokalitě s růstovým potenciálem. Ale může být také levnější z určitého důvodu. Naopak dražší metr může dávat smysl, pokud jde o výjimečnou adresu, silnou likviditu a omezenou nabídku. 

Správná otázka proto nezní pouze: kolik stojí metr čtvereční? 

Správná otázka zní: jakou hodnotu bude mít tento metr čtvereční za pět nebo deset let?

HLEDÁTE BYT V PRAŽSKÉ NOVOSTAVBĚ NEBO PARTNERA PRO PRODEJ DEVELOPERSKÉHO PROJEKTU?

Z mé každodenní praxe vidím, že orientace na trhu pražských novostaveb je dnes složitější než dříve. Kupující často nevědí, zda je konkrétní cena za m² ještě obhajitelná, investoři hledají jednotky, které dávají smysl nejen dnes, ale i při budoucím prodeji, a developeři potřebují oslovit správnou cílovou skupinu klientů. 

Pokud hledáte nový byt v Praze pro vlastní bydlení nebo jako investici, ráda vám pomohu vyhodnotit konkrétní projekt, cenu, lokalitu, dispozici i budoucí likviditu bytu. Nejde jen o to najít nemovitost, která je dostupná. Důležité je vybrat byt, který bude dávat smysl i za několik let. Zároveň ráda jednám s developery, kteří připravují nebo prodávají rezidenční projekty v Praze a hledají profesionální spolupráci při prodeji jednotlivých jednotek, oslovení vhodných kupujících nebo investorů a nastavení správné prodejní argumentace. 

Díky přímému kontaktu s kupujícími, investory a vlastníky nemovitostí vnímám, co dnes trh skutečně hledá a jaké projekty dokážou svou cenu obhájit. Pokud řešíte koupi bytu v novostavbě, investici do rezidenční jednotky nebo spolupráci při prodeji developerského projektu, můžete mě kontaktovat.