Všichni, kdo hledají bydlení v Praze si opakovaně kladou stejnou otázku: kdo si v roce 2025 opravdu může dovolit nový byt 3+kk v Praze? Pojďme se na to podívat realisticky, při skutečných cenách bytů, aktuálních mzdách a reálných hypotečních sazbách. V tomto článku se podíváme na tvrdá data, ukážeme modelový příklad financování průměrného bytu 3+kk v Praze a zároveň několik konkrétních strategií, jak se k vlastnímu bydlení v Praze přiblížit. Ať už řešíte vlastní byt, rodinné bydlení nebo investiční nemovitost, získáte jasnější představu, co je dnes realistické a jak k tomu chytře dojít.
Začněme modelovou situací, která velmi dobře odpovídá současnému pražskému trhu s novostavbami:
Z této kalkulace vychází, že domácnost potřebuje čistý měsíční příjem přibližně 92 300 Kč, aby na takový byt reálně dosáhla. To znamená dva nadprůměrné příjmy (například IT, finance, medicína, seniorní manažerské pozice) nebo jeden výrazně nadstandardní příjem. Pro většinu rodin ale bývá největší bariérou už samotná akontace. Více než 2,5 milionu korun vlastních prostředků. Bez dlouhodobého spoření, pomoci rodiny nebo prodeje jiné nemovitosti se na tuto částku dostává jen malá část domácností.
Otázka, kterou si přirozeně položí každý: "Není tato modelová situace přestřelená?"
Pokud pracujeme s bytem 3+kk o výměře 75 m² za 12 500 000 Kč, dostáváme se na zhruba 167 000 Kč za m². To je v dnešní domě průměrná nabídková cena nových bytů v Praze, která se pohybuje kolem 170 000 Kč za m². Tento můj příklad odpovídá spíše střednímu segmentu novostaveb než nějakému extrémně luxusnímu standardu.
Důležité je si uvědomit několik faktů:
Pokud dnes uvažujete o pořízení nového bytu 3+kk v Praze za 12–13 milionů korun, pohybujete se v realitě „lepšího standardu“ dnešního trhu a ceny v Praze dále porostou. Prémiové projekty v top lokalitách už jsou již dnes cenově o úroveň výš, což dobře ukazuje, jak zásadně se cenová mapa Prahy za poslední roky posunula.
Česká republika dlouhodobě patří mezi země s nejhorším poměrem mezi cenami bytů a výší mezd v Evropě. Pražský trh je v tomto ohledu ještě extrémnější. z hlediska dostupnosti bydlení patří Praha mezi vůbec nejdražší metropole v EU.
V praxi to znamená:
Od roku 2024 sice ČNB formálně zrušila povinné limity DTI a DSTI, ale banky jejich logiku v praxi stále používají. Nadále platí limit LTV, který je běžně maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, u mladších žadatelů do 36 let až 90 %.
Ke konci roku 2025 situace vypadá následovně:
I přes vysoké aktuální ceny platí, že byty v Praze dlouhodobě každoročně zdražují, a to zejména v dobře dostupných a kvalitních lokalitách. Pokud dnes čekáte „na lepší dobu“, často tím jen sledujete, jak se vám vysněný byt vzdaluje. Pro řadu domácností proto dává smysl začít menším bytem 1+kk nebo 2+kk, který je dnes finančně dosažitelnější, a v budoucnu ho můžete vyměnit za větší. Menší byt může sloužit nejdříve jako vlastní bydlení a později jako investiční nemovitost k pronájmu, která vám bude pomáhat splácet další, větší bydlení. Důležité je udělat první krok a nastavit strategii, která dává smysl z hlediska vašich příjmů, rezerv i životních plánů.
NAPIŠTE MĚ. Pokud hledáte vhodný byt k vlastnímu bydlení nebo investici, ozvěte se mě. Mám k dispozici širokou nabídku možností nových bytů v developerských projektech v Praze. Od kompaktních startovacích bytů až po prémiové projekty, včetně neveřejných, off-market nabídek, které na realitních serverech ani na webu prozatím nenajdete. Napište mi níže přes kontaktní formulář nebo mě kontaktujte přímo, ráda s vámi projdu vaši situaci, rozpočet i možnosti financování a pomohu vám vybrat řešení, které bude dávat smysl dnes i z dlouhodobého pohledu.
