Zbouraná chata není rekonstrukce: Rozhodnutí soudu mění pravidla pro novostavby, chalupy i rodinné domy

Myslíte si, že když zbouráte starou chatu a o pár metrů dál postavíte nový dům, stále se jedná o rekonstrukci? Omyl, který může mít vážné právní následky. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu a následné odmítnutí stížnosti Ústavním soudem nastavují nová pravidla hry pro všechny, kdo chtějí modernizovat chatu, chalupu nebo rodinný dům.

Co se stalo? Majitelé starší rekreační chaty na okraji Brna v roce 2008 oznámili záměr provést stavební úpravy objektu, ke kterému získali souhlas. V oblasti, kde se chata nacházela, územní plán výslovně umožňoval pouze rekonstrukce stávajících objektů nebo novostavby s maximální zastavěnou plochou do 25 m². Namísto ohlášených úprav však původní objekt zcela zbourali a na témže pozemku, přibližně o 23 metrů dále, vybudovali zcela novou stavbu s větší zastavěnou plochou. Tvrdili, že k demolici byli donuceni kvůli zjištění, že původní chata byla postavena z nevhodných a zdraví škodlivých materiálů (např. ze starých akumulátorů), což pro ně jako rodinu představovalo nepřijatelné riziko. Zdůrazňovali, že nová stavba funkčně a účelově navazuje na tu původní a že se z jejich pohledu stále jedná o rekonstrukci – byť technicky provedli výstavbu zcela novou. Jejich cílem podle vlastních slov nebylo obejít zákon, ale zajistit bezpečné rekreační zázemí pro rodinu. Na základě těchto skutečností se následně pokusili stavbu dodatečně legalizovat jako „rekonstrukci“ – bezúspěšně.. V řízení pak obhajovali, že jejich postup by měl být chápán jako rekonstrukce, neboť funkčně i účelově navazuje na původní stavbu. Z jejich pohledu byl důležitý výsledek (tedy obnovení chaty pro rekreační účely), nikoliv technický způsob provedení. Argumentovali také tím, že územní plán by měl být vykládán v souladu s reálnými podmínkami a že jejich situace by měla být posuzována individuálně s ohledem na zdravotní a rodinné důvody, které je vedly ke zvolené variantě výstavby.

Při následné kontrole stavebního úřadu vyšlo najevo, že namísto schválených úprav došlo k faktické demolici původní stavby a výstavbě nové chaty, která navíc nesplňovala podmínky stanovené územním plánem. Stavební úřad proto zahájil řízení o odstranění stavby. Vlastníci se snažili situaci zvrátit podáním žádosti o dodatečné povolení stavby, avšak jejich žádosti nebylo vyhověno. Úřady dospěly k závěru, že stavba nebyla v souladu s územním plánem, jelikož došlo nejen k překročení povolené zastavěné plochy, ale i ke změně umístění stavby mimo původní polohu, čímž se jednalo o novostavbu, nikoli o rekonstrukci. V odvolacím řízení rozhodnutí stavebního úřadu potvrdil i krajský úřad.

Majitelé se následně bránili soudní cestou. Nejprve správní žalobou ke krajskému soudu, který však potvrdil rozhodnutí úřadů s tím, že stavebníci vědomě porušili podmínky dané jak stavebním zákonem, tak územním plánem. Krajský soud zdůraznil, že není možné zpětně legitimizovat novou stavbu, která vznikla v rozporu se zákonem a bez potřebného povolení. Proti tomuto rozsudku podali vlastníci kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu, který však jejich stížnost rovněž zamítl a podpořil závěry nižších instancí – tedy že stavba vznikla bez právního základu a že stavebník nemůže záměrně obcházet pravidla územního plánování a spoléhat na jejich dodatečné schválení. Když neuspěli ani u Nejvyššího správního soudu, obrátili se na Ústavní soud s ústavní stížností.

Ústavní soud v nálezu sp. zn. II.ÚS 873/25 ze dne 3. 4. 2025 ústavní stížnost zamítl. Konstatoval, že právo na bydlení ani ochranu soukromého života nelze vykládat tak, že by ospravedlňovalo výstavbu v rozporu s územním plánem a bez řádného povolení. Podle správních soudů stavba nebyla dodatečně povolena, protože značně přesahuje maximální zastavěnou plochu stanovenou územním plánem (z roku 2004) pro novostavby, a proto se stěžovatelé nyní snaží tvrdit, že jde o rekonstrukci. Správní soudy vyšly při výkladu pojmu "rekonstrukce" z pojmu "stavební úpravy" podle § 2 odst. 5 písm. c) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), kterými se myslí změna dokončené stavby při zachování vnějších ohraničení stavby, což ústavní soud potvrdil. Zároveň uvedl, že stavebníci měli v průběhu řízení dostatečné možnosti uplatnit svá práva a že správní i soudní orgány postupovaly v souladu se zákonem a s principy právního státu. Ústavní soud také upozornil, že nelze tolerovat situaci, kdy stavebník vědomě jedná mimo zákon a následně se domáhá ochrany právního postavení, které sám porušil.

Tento případ zároveň nastavuje důležité mantinely i pro samotné stavební úřady a soudy nižších instancí. Ukazuje, že správní uvážení při rozhodování o dodatečné legalizaci stavby není neomezené a musí být v souladu s veřejným zájmem, územním plánem a právním řádem jako celkem. Stavební úřady tedy nemohou automaticky schvalovat stavby jen proto, že už byly postaveny, jsou obývané, nebo do nich stavebník investoval vysoké částky. Ústavní soud tím zároveň potvrdil, že porušení práva nelze legalizovat zpětně na základě subjektivních okolností stavebníka – například že stavěl s přesvědčením, že "to nějak projde", nebo že měl dojem, že stará stavba je neobyvatelná. Takový přístup je podle soudu v rozporu s principem právního státu.

Do budoucna tak lze očekávat, že soudy i stavební úřady budou přísněji hodnotit situace, kdy někdo vědomě obchází zákon a poté se snaží dodatečně vymoci jeho uznání. Pro vlastníky, realitní investory i developery je to důrazné varování: obcházení pravidel se nejen nevyplácí, ale může vést k definitivnímu zrušení stavby, bez nároku na náhradu. Tento nález bude zcela jistě používán a citován v dalších obdobných sporech, a to nejen jako právní názor, ale i jako návod, jak podobné případy správně posuzovat z hlediska veřejného zájmu, legitimního očekávání sousedů i ochrany krajinného rázu a územního plánování.

Plánujete prodej nemovitosti? Pomohu vám najít správnou cestu.

Zajistěte si profesionálního partnera, který umí oslovit správné kupující, vyjedná výhodné podmínky a dovede celý proces do úspěšného konce.

Kontaktujte mě níže – rád s vámi proberu možnosti, jak z vaší nemovitosti vytěžit maximum.