Poměrně pravidelně dostávám poptávky po investicích, které zní nějak takhle: „Uvažuji o investici do nemovitosti v Kostarice v cenové relaci přibližně do 5 000 000 Kč. Ideálně bychom měli zájem o vilu s větším pozemkem v blízkosti pláže, případně přímo u moře, v lokalitě atraktivní pro rekreaci i turistický pronájem. Mělo by se jednat o nemovitost vhodnou ke krátkodobému pronájmu turistům, kterou bychom zároveň mohli využívat i pro vlastní rodinné dovolené“
Ano, Kostarika se veze poslední roky na vlně popularity. Je skutečně krásná a fotogenická. Na první pohled působí na spoustu návštěvníků jako tropický ráj - místo, kde se dobře žije, dýchá a je to útěk od uspěchaného světa. Není proto náhoda, že po období covidu a v kontextu současné situace v Evropě zájem o Kostariku výrazně vzrostl. Stále více lidí hledá bezpečné, stabilní a příjemné místo pro život i pro uložení kapitálu a Kostarika tyto parametry bezpochyby splňuje. Nemáme armádu, máme dlouhodobě stabilní politické prostředí, máme stabilní vlastní měnu, dlouhodobě funkční demokracii a cizinci u nás mohou bez omezení vlastnit nemovitosti, jak jsem několikrát zmiňovala v předchozích článcích. Právě kombinace těchto faktorů činí Kostariku tak přitažlivou.
S každým „A“ však přirozeně přichází i „B“. Rostoucí zájem totiž zároveň otevírá prostor pro „velmi lákavé“ realitní nabídky, rychlá rozhodnutí pod tlakem emocí, příběhy o výjimečných příležitostech a vize splněných snů. A v atmosféře tropického ráje Kostariky je až překvapivě snadné se těmito sny nechat unést.
Praxe, která se opakuje častěji, než by si investoři přáli
Na konci roku 2025 se na mě během krátké doby obrátili dva různí majitelé nemovitostí z České republiky s žádostí, zda bych jim pomohla s prodejem jejich domů v Kostarice.
Neznali se, nekontaktovali mě společně a každý z nich přišel sám, nezávisle na tom druhém. Přesto byl jejich příběh v mnoha ohledech velmi podobný. Oba majitelé koupili své nemovitosti přibližně před jedním až dvěma lety. V obou případech se jednalo o samostatně stojící rodinné domy na větších pozemcích, situované mimo hlavní investiční lokality.
Typově šlo o jednoduché, funkční stavby odpovídající našemu místnímu standardu - tedy domy určené především pro klidné bydlení, tak jak bydlíme my kostaričané, nikoliv pro investiční provoz.
Žádné kvalitní rezidenční projekty od prověřených developerů, ani lokality, které mají trvalý turistický ruch po celý rok, žádná infrastruktura pro nájemní trh. Každý z majitelů mě udával jiný osobní důvod, proč se pro koupi rozhodl. Jiný příběh, jinou představu o budoucnosti. Přesto jsem při prvním pohledu na jejich nemovitosti velmi rychle viděla stejný zásadní problém.
Šlo o lokalitu - respektive o to, že daná lokalita nevytvářela žádnou reálnou investiční poptávku, a to ani v krátkodobém, ani v dlouhodobém horizontu a nemovitosti nebyly investiční.
Oba majitelé uváděli jako důvod prodeje změnu životní situace. Žádný z nich nezmínil, že by nemovitost „nevydělávala“.
Přesto bylo zřejmé, že investiční očekávání se ani zdaleka nenaplnila. Oba majitele nemovitostí jsem zdvořile odmítla. Odmítnutí bylo z toho důvodu, že nemohu a nechci prodávat nemovitosti, u kterých vím, že nemají reálný investiční základ. Nechci vytvářet dojem výnosu tam, kde stojí celý model na špatné lokalitě.
Pracuji s investory dlouhodobě a mým cílem není jednorázový obchod, ale důvěra.
Nabídka nemovitostí v Kostarice je široká a v dnešní „online době“ není pro cizince nijak složité najít si vysněný dům a celý proces rozběhnout i bez makléře, který zná specifika lokalit a umí vám poradit. Jak jsem psala v úvodu tohoto článku, vlastnit nemovitost v tropickém ráji Kostariky v ceně do 5 000 000 Kč je lákává pro spoustu zahraničních investorů.
A ano, i takové nemovitosti se dají najít u nás v Kostarice, ale je potřeba říct nahlas to, co si mnoho investorů uvědomí až později nebo pozdě:
Kostarika není levná země a rozdíl mezi kvalitní investiční nemovitostí a „nemovitostí vybranou primárně podle ceny“ je v praxi zásadní. Najít velký dům s velkým pozemkem za relativně nízkou cenu je poměrně snadné.
Těžší otázka zní:
Pro kostaričany je nemovitost v této cenové hladině už velmi drahá a zahraniční kupec zpravidla hledá především investiční produkt - tedy lokalitu s poptávkou, dostupnou správou, službami a jasnou prodejností. A právě tady se ukazuje, že „koupit“ může být rychlé a jednoduché, ale prodat dobře a bez ztráty vyžaduje investiční logiku už na začátku.
U zahraničních investic se „lokalita“ neomezuje na hezký výhled nebo vzdálenost od pláže. Je to měřitelný soubor faktorů, které vytvářejí (nebo nevytvářejí) ekonomickou poptávku - tedy schopnost lokality dlouhodobě udržet obsazenost, cenu nájmu a prodej nemovitosti (likvidní exit).
Když se dívám na nemovitost očima investora, začínám vždy lokalitou. Ne domem. Ne cenou. Ne výnosem v excelu.
Protože výnos se dá spočítat, ale poptávka se nedá „vymyslet“ - buď v lokalitě existuje, nebo ne.
Při investování v Kostarice se do toho přidává ještě jeden parametr, který zahraniční investoři často podcení, protože Kostariku dobře neznají a tím je:
I přesto, že se vám to může zdát nelogické, ale i rozdíl 100 - 200 metrů může v praxi znamenat jiný typ poptávky, jiný cenový strop a jinou provozní realitu.
U krátkodobých pronájmů se tyto rozdíly promítají okamžitě do obsazenosti a ceny za noc, a v horším scénáři i do toho, zda nemovitost vůbec dokážete provozovat efektivně. V Kostarice je proto lokalita současně otázkou výnosu i provozního rizika a to je přesně důvod, proč „pár stovek metrů“ může rozhodnout, zda máte investici, nebo problém.
Můžete mít dvě nemovitosti 200 metrů od sebe a rozdíl výnosu z těchto nemovitostí může být i více než 50%.
Kostarika je nádherná země. Ale právě proto je velmi snadné podlehnout iluzi, že každá nemovitost je dobrá investice. Není. Pokud má nemovitost fungovat jako investice, musí obstát i bez emocí, bez dovolené a bez osobní přítomnosti majitele. A právě proto i tady platí stejné pravidlo jako kdekoliv jinde na světě:
Pokud zvažujete investici do nemovitosti v mé rodné Kostarice a hledáte skutečně investiční nemovitost, ráda vám pomohu.
