PRODEJ ČINŽOVNÍHO DOMU V PRAZE: pozor na chyby, které vás mohou stát miliony

Prodej činžovního domu není běžná realitní transakce. Vyžaduje specializované know-how, přímý přístup k bonitním investorům a schopnost vyjednat nejlepší podmínky mimo veřejný prostor.

V roce 2023 se podle dat Trend Reportu prodalo v širším centru Prahy 54 bytových domů – téměř dvojnásobek oproti roku 2022. Tato čísla ale zachycují pouze vrchol ledovce. Většina skutečně realizovaných prodejních transakcí činžovních domů se odehrává diskrétně – bez inzerce na realitních portálů, bez aukcí, v rámci neveřejné nabídky. Důvod je jednoduchý: jak prodávající, tak kupující požadují anonymitu, strategický přístup a důvěryhodného partnera, který jim zaručí hladký a profesionálně vedený proces.

Zájem o činžovní domy v Praze roste. Nedostatek vhodných pozemků pro nové developerské projekty je dlouhodobý problém Prahy. To způsobuje, že existující činžovní domy získávají na hodnotě nejen díky stabilnímu cash flow, ale i díky možnosti rozšíření či přestavby. Povolovací proces rezidenčního developerského projektu v Praze trvá v průměru sedm let, přičemž celý proces od přípravy po dokončení stavby může zabrat až devět let. Tato zdlouhavá administrativa, spolu s omezeným množstvím dostupných pozemků, vede developery k tomu, aby se zaměřili na rekonstrukce stávajících činžovních domů jako součást své strategie rozvoje. Kompletní rekonstrukce historických činžovních domů v Praze zachovává historický ráz budov a zároveň se vytváří moderní bydlení.

Investice do činžovních domů v Praze tak představují atraktivní příležitost nejen pro stabilní výnosy, ale i pro potenciál zhodnocení prostřednictvím rekonstrukcí a modernizací.

Činžovní dům není běžná nemovitost. Je to investiční produkt.

Prodej bez odborníka vás může stát miliony. Jaká je jedna z nejčastějších a zároveň nejdražších chyb, které majitelé činžovních domů dělají? Zvolí si nabídku prvního makléře, nebo realitní kanceláře, která jim přijde do e-mailu nebo přes známého. Nebo ještě hůře: spolupracují s realitním makléřem, který má zkušenosti s prodejem jednotlivých bytů, ale neovládá specifika investičních nemovitostí. A stejně jako byste neprodávali firmu bez poradce, neměli byste ani činžovní dům prodávat bez někoho, kdo rozumí investičním strategiím investorů, výnosovým modelům a strategiím ocenění.

Skutečně kvalitní prodej činžovního domu není o inzerátu na realitním portálu. Je to profesionálně řízený proces, který zahrnuje:

• Detailní výnosový model (pro aktuální i potenciální stav – např. po rekonstrukci, rozdělení jednotek atd.),
• Srovnávací tržní analýzu s reálnými referencemi z trhu (ne fiktivní cenovky z inzerátů),
• Identifikaci investorů podle typu (private equity, family office, zahraniční fondy, bonitní fyzické osoby),
• Value-based pricing: ocenění nemovitosti z pohledu investorova očekávání – tj. co bude vnímat jako hodnotu (budoucí potenciál, úspory, transformace objektu apod.).

Prodej činžovního domu si zaslouží víc než Sreality

Prodej činžovního domu v Praze není běžná záležitost a rozhodně nepatří do veřejné nabídky na inzertních portálech jako Sreality nebo Reality iDnes. Co to znamená, když se váš činžovní dům objeví na těchto portálech? Pro vás jako majitele to často znamená okamžitou devalvaci přidané hodnoty nemovitosti. Veřejné zveřejnění totiž znamená, že nemáte plnou kontrolu nad prodejním procesem a dostáváte se do pozice „výkupu“ – podobně jako když jdete prodat své zánovní luxusní hodinky Omega Dark Side of the Moon do bazaru. I když bazarista dobře ví, že hodinky mají vyšší tržní hodnotu, nabídne vám cenu výrazně nižší, protože ví, že potřebujete prodat a nemáte jinou možnost.

Podobná situace nastává při prodeji činžovního domu přes veřejnou inzerci. Pokud jste se rozhodli pro tento způsob, znamená to, že jste si nevybrali správného partnera – makléře či kancelář, která by měla zkušenosti, a především silnou síť investorů. Bez ní totiž nezbývá než spoléhat na masivní veřejnou nabídku, kdy je vaše nemovitost rozeseta napříč internetem a každý ví, že je na prodej. Ať už jde o individuálního makléře, nebo renomovanou kancelář, která tvrdí, že má pro vás investory, bez silné sítě a strategie „off-market“ nemá jak přivést skutečné zájemce.

Ani klasické „inzerování bez ceny“ (cena na vyžádání) nepomůže, protože jasně ukazuje, že makléř nemá komu vaši nemovitost nabídnout. Navíc každý návštěvník portálu vidí, jak dlouho je váš činžovní dům v nabídce, a postupně se stává „ležákem“. Tím se nejen ztrácí zájem investorů, ale často i reálná cena nemovitosti klesá. Setkala jsem se dokonce s případy činžovních domů v Praze, které byly inzerovány na Sreality.cz téměř dva roky – což je pro trh prakticky rekordní doba, která výrazně snižuje vyjednávací pozici majitele.

Proto je prodej činžovního domu v Praze potřeba vést diskrétně, strategicky a s partnerem, který má silné kontakty a zná hodnotu vaší nemovitosti. Prodej činžovního domu v neveřejné nabídce Vám umožní dosáhnout vyšší ceny, zachovat vaši anonymitu a prodat v optimálním čase bez rizika devalvace.

Různorodé investiční strategie při koupi činžovních domů v Praze

Investoři přistupují k nákupu činžovních domů v Praze s různými strategiemi, které odrážejí jejich cíle a očekávání:

• Developerské projekty: Někteří investoři hledají nemovitosti s potenciálem pro rekonstrukci a následný prodej jednotlivých bytových jednotek. Tento přístup je oblíbený zejména v atraktivních lokalitách, kde je vysoká poptávka po nově zrekonstruovaných bytech.
• Dlouhodobé držení a pronájem: Jiní investoři preferují stabilní příjem z pronájmu. Vzhledem k rostoucí poptávce po nájemním bydlení v Praze je tento model stále atraktivní.
• Bezpečné uložení kapitálu: Pro některé investory představuje koupě činžovního domu způsob, jak bezpečně uložit kapitál a ochránit ho před inflací.
• Střednědobé držení s optimalizací daní: Někteří investoři volí strategii koupě nemovitosti bez DPH, její rekonstrukce a následného držení po dobu několika let, aby mohli při následném prodeji využít zákonného osvobození od DPH. Během této doby generují stabilní příjem z nájemného a po uplynutí časového testu rozprodávají jednotlivé bytové jednotky – často s výrazným zhodnocením díky rekonstrukci i přirozenému růstu hodnoty nemovitosti v čase. Tato strategie bude v následujících měsících ještě atraktivnější, protože od 1. července 2025 dochází ke změně zákona o DPH, konkrétně § 56a zákona č. 235/2004 Sb. Nově bude možné uplatnit osvobození od DPH již po 23 měsících od kolaudace nebo podstatné změny stavby (namísto dosavadních 5 let). Tento legislativní krok výrazně zkracuje investiční horizont, zvyšuje flexibilitu investorů a pravděpodobně povede k větší dynamice rozprodejových transakcí, zejména u zrekonstruovaných činžovních domů ve větších městech.

Vzhledem k těmto různorodým strategiím je klíčové správně znát potřeby investora a přizpůsobit nabídku nemovitosti jeho potřebám.

Aktivní síť investorů. Přímé vztahy. Žádní prostředníci.

Jednou z největších konkurenčních výhod, které přináším pro majitele činžovních domů je to, že skutečně jednám přímo s lidmi, kteří rozhodují a nakupují.

Moje síť tvoří více než 300+ aktivních a prověřených investorů z Česka i zahraničí, se kterými jsem v osobním a pravidelném kontaktu. Znám jejich investiční strategie, cílové lokality, výnosové požadavky i finanční možnosti. Dostávám od nich konkrétní poptávky, mám přístup k jejich nákupním parametrům a vím, kdy a proč chtějí investovat.

Navíc:

• Nikdy nepracuji přes prostředníky.
  Zastupuji výhradně majitele nemovitosti a jednám přímo s kompetentními osobami na straně kupujícího – tedy s investory, kteří mají reálnou možnost okamžitě činit rozhodnutí.
• Nemovitost nabízím cíleně – ne masově. Vím, komu se hodí jaký typ domu, zda preferuje výnos z nájmů, rekonstrukci, rozprodej nebo držbu v portfoliu.
• Tímto přístupem šetřím čas, zajišťuji diskrétnost a vytvářím konkurenční prostředí mezi relevantními zájemci, což má přímý vliv na konečnou cenu i kvalitu prodejních podmínek.

Tato kombinace odbornosti, důvěry a přímého přístupu dělá ze mě spolehlivého partnera pro majitele činžovních domů, kteří chtějí z prodeje vytěžit maximum – bezpečně, strategicky a bez zbytečných kompromisů.

📞 Vlastníte činžovní dům v Praze a zvažujete jeho prodej?

Nespoléhejte se na náhodu! Zajistěte si profesionálního partnera, který umí oslovit správné kupující, vyjedná výhodné podmínky a dovede celý proces do úspěšného konce.

Kontaktujte mě níže – rád s vámi proberu možnosti, jak z vaší nemovitosti vytěžit maximum.