Revitalizace ČINŽOVNÍCH domů v Praze - strategická investiční příležitost
Jako realitní makléřka, která se zaměřuje na neveřejný trh činžovních domů v Praze s radostí pozoruji, jak se starší bytový fond proměňuje, nabírá nový dech a proměňuje se v moderní a atraktivní prostory, které citlivě zachovávají jedinečný genius loci Prahy. Podle dat ČSÚ pochází více než 60 % pražských bytů z období před rokem 1970, což znamená, že tisíce domů potřebují komplexní modernizaci. Revitalizace činžovních domů je i jedním z hlavních pilířů budoucího rozvoje Prahy a nabízí dlouhodobý potenciál zhodnocení jak pro majitele nemovitostí, tak pro nové investory.
Ideálním příkladem je Karlín. Před povodněmi v roce 2002 Karlín působil jako čtvrť, kde jste 
vážně nechtěli bydlet – staré, opotřebované domy, nedostatek kvalitních služeb, skladba obyvatel i atmosféra, které příliš nelákali k tomu, aby si ji lidé vybírali jako místo k bydlení nebo investici. Čtvrť, která po ničivých povodních v roce 2002 vstala z ruin a díky promyšleným revitalizačním projektům se stala jednou z nejžádanějších městských lokalit. Karlín prošel radikální proměnou a dnes je výkladní skříní revitalizace stávající zástavby a z bývalé pražské průmyslové a dělnické čtvrti se stal dynamický mix bydlení, kanceláří, služeb a zeleně.
Proč se investoři zaměřují na starší činžovní domy? Dlouhodobý výnos a moderní bydlení v jednom
Revitalizace činžovních domů v Praze se v posledních letech stává nedílnou součástí dlouhodobých strategií investorů, realitních fondů i developerů, kteří hledají stabilní výnos kombinovaný s pozitivním dopadem na městské prostředí. Mění se tím optika, jakou starší bytový fond vnímáme – už to není technický dluh, ale hodnotné, strukturálně zdravé aktivum s potenciálem adaptace na současné nároky městského života.
Revitalizace přináší více než jen obnovu fasád – často znamená energetickou modernizaci, optimalizaci dispozic, přidání výtahů, zelených vnitrobloků nebo komunitních prvků. U projektů rekonstrukce bytových domů, na kterých se v různých fázích mám možnost podílet se často developeři snaží o přidanou hodnota a zvýšení kvality bydlení, kdy například ve společných částech domu budují různé sdílené prostory pro rezidenty, sauny nebo třeba altánky a venkovní posezení ve vnitrobloku s možností grilování během letních měsíců. Takové prvky výrazně zvyšují kvalitu bydlení a zároveň přispívají k sousedským vazbám i celkové atraktivitě lokality.
Adaptive reuse jako nový standard: Globální trend, který může změnit i Prahu
Když jsem si procházela zprávu společnosti Savills, která zmiňuje zkušenosti z vyspělých trhů, zejména z New Yorku, Londýna či Bostonu, tak ukazuje, že revitalizace stávajícího bytového fondu tvoří stále větší podíl realitních investic. V Londýně například tvořily tzv. "value-add" a "core-plus" strategie zaměřené na rekonstrukce více než 45 % všech investičních transakcí na rezidenčním trhu v roce 2023. Důvod je zřejmý: zatímco nové projekty často zpomalují složité a dlouhé povolovací řízení a vysoké náklady na pozemky, které významně snižují investiční efektivitu, revitalizace umožňuje investorům dosáhnout vyššího yieldu při nižší kapitálové náročnosti. V New Yorku renovace starších budov přináší až o 25–40 % vyšší míru obsazenosti oproti novostavbám díky autenticitě a prémiové lokalitě. Pro Prahu, jejíž jádrové městské části nemají prostor pro masivní novou výstavbu, znamená revitalizace klíčový nástroj nejen urbanistického, ale i investičního rozvoje.
Využití modelů typu "adaptive reuse" nebo "conversion strategy" (např. přeměna neobsazených kanceláří na byty) navíc v zahraničí prokazatelně snižuje dobu návratnosti investice až o 18 % ve srovnání s greenfield developmentem.
Z mého pohledu i trendu posledních let má Praha ideální podmínky k tomu, aby se podobné strategie staly mainstreamem.
Revitalizace činžovních domů zvyšuje hodnotu okolí až o 15 %
Nedávno jsem četla také zprávu Brookings Metro, která analyzuje právě obnovu bytových domů v USA a věnuje se tomu, jaký mají tyto developerské projekty reálný dopad na kvalitu života a jsou dlouhodobě udržitelnější, stabilnější a ziskovější.
Ve vybraných městech USA se ukazuje, že revitalizované obytné čtvrti:
Nejvíce mě zaujal fakt, že revitalizované činžovní domy zvyšují hodnotu okolních nemovitostí o 8–15 %. V praxi investoři a developeři naráží na potřebu získat souhlas sousedů v rámci stavebního řízení. Právě uvědomění si těchto přínosů může být klíčové – nejde o zátěž, ale o příležitost ke zhodnocení celé čtvrti. Když se revitalizuje jeden dům, profitují z toho postupně všichni v okolí. V městských částech jako Žižkov, Michle, Libeň, Nusle, Vršovice, Holešovice nebo Smíchov proto vidím potenciál, nejen pro investory a developery, ale i samotné obyvatele, kterým tento trend zvýší nejen kvalitu života, ale i hodnotu jejich majtetku.
Strategické pilíře revitalizace bytových domů
Revitalizace bytových domů v Praze dnes není pouze o kosmetických úpravách, ale zahrnuje komplexní přístup, který dokáže významně zvýšit hodnotu nemovitostí a zároveň reagovat na aktuální potřeby trhu. Mezi klíčové oblasti patří energetické a technické modernizace, které zahrnují zateplení budov, výměnu a modernizaci rozvodů, instalaci nových výtahů, zavádění zelených střech či systémů rekuperace vzduchu. Tyto kroky nejen zvyšují komfort a kvalitu bydlení, ale také výrazně snižují provozní náklady, což se pozitivně odráží v pronajímatelnosti a tržní hodnotě nemovitostí.
Důležitou součástí revitalizace je i dispoziční přestavba bytových jednotek, která odpovídá měnícím se demografickým a sociálním trendům. Výrazně roste poptávka po menších, plně vybavených bytech vhodných například pro single nájemníky, ale i po kompaktních jednotkách 2+kk, které vyhovují mladým párům a začínajícím rodinám.
Dalším inovativním a populárním trendem je koncept mixed-use, tedy kombinace bydlení s komerčními či komunitními službami, například kavárnami, coworkingovými centry nebo prostory pro místní komunitu, které mohou být umístěny v přízemí budov, v nádvořích či na střešních nástavbách. Tento přístup zvyšuje atraktivitu lokalit, podporuje sociální interakci a vytváří živé městské prostředí.
Neméně zajímavým fenoménem je konverze podhodnocených objektů, například kancelářských budov, které ztratily nájemce v důsledku měnících se pracovních návyků a digitalizace. Tento trend, známý jako adaptive reuse, je na vzestupu a očekává se, že v některých městech bude přeměněno až 20 % kancelářských budov na nájemní byty. Podobný vývoj můžeme tak očekávat i v Praze, kde tlak na dostupné bydlení a efektivní využití městského prostoru roste.
Prodej činžovního domu - Proč dává smysl neveřejná nabídka?
Na trhu s činžovními domy v Praze se ty nejzajímavější transakce odehrávají mimo dosah veřejných realitních portálů – v rámci tzv. neveřejné (off-market) nabídky.
Jako realitní makléřka specializující se právě na tento segment vím, že majitelé se pro diskrétní prodej rozhodují z různých důvodů, klíčovými důvody jsou především potřeba diskrétnosti a snaha prodat za reálnou tržní cenu – inzerce na veřejných serverech totiž může v očích investorů snížit vnímanou hodnotu nemovitosti a vést k nežádoucím spekulacím či podhodnocení. Prodávající proto často volí cílené oslovení pouze reálných, koupěschopných investorů a chtějí se vyhnout tzv. „očumování“ ze strany nezávazných zájemců.
Z pohledu investorů má neveřejný trh výrazné výhody – především přístup k unikátním nemovitostem s rozvojovým potenciálem (například domy s možností rozšíření, změny dispozic bytů, nebo s nevyužitou půdou či podkrovím) a prostor pro detailní due diligence. Tento typ transakcí vyžaduje vysokou míru důvěry, odbornosti a znalosti lokálního trhu – a právě proto se na tuto oblast dlouhodobě zaměřuji.
📞 Vlastníte činžovní dům v Praze a zvažujete jeho prodej?
Chcete investovat do bytových domů v Praze nebo zvažujete jejich prodej?
Nespoléhejte se na náhodu! Zajistěte si profesionálního partnera, který umí oslovit správné kupující, vyjedná výhodné podmínky a dovede celý proces do úspěšného konce.
Kontaktujte mě níže – rád s vámi proberu možnosti, jak z vaší nemovitosti vytěžit maximum.
Maria Kopřivová - Specialista na prodej činžovních domů v Praze v neveřejné nabídce
✉️ info@mariakoprivova.cz | 📞 +420 739 698 393
