Krátkodobé pronájmy přes Airbnb, Booking.com a další platformy se v Česku během posledních let staly plnohodnotným byznysem. V roce 2025 se naplno ukázalo, jak výrazně ovlivňují dostupnost bydlení, výši nájmů i život v centrech měst a zároveň se rozběhla legislativa, která má tento segment zpřehlednit a více zregulovat. Rok 2026 bude z pohledu majitelů bytů a investorů klíčový. Krátkodobé pronájmy se definitivně přesouvají z „polostínu“ do plně viditelného režimu a vyplatí se mít promyšlenou strategii, ne jen aktivní inzerát na platformě.
V roce 2025 pokračoval silný tlak měst, zejména Prahy, na řešení dopadů krátkodobých pronájmů:
Paralelně s tím se v roce 2025 intenzivně řešila otázka férového zdanění a vybírání místních poplatků. Hotely a penziony upozorňovaly na to, že jsou podstatně více regulované, zatímco část krátkodobých pronájmů v bytech se pohybuje v šedé zóně. Výsledkem je kombinace tří trendů, které budou v roce 2026 zásadní:
Na úrovni Evropské unie je cílem sjednotit a zpřehlednit informace o krátkodobém ubytování napříč členskými státy.
Praha, Brno, Český Krumlov a další česká města řeší stejný problém jako řada evropských metropolí: velká část bytů je využívána pro turisty, ale data o skutečném rozsahu byla dlouho velmi omezená.
Evropské nařízení o sběru a sdílení údajů o krátkodobých ubytovacích službách: ukládá státům povinnost vytvořit systém, kde se budou shromažďovat data o krátkodobém ubytování zavazuje platformy (Airbnb, Booking.com a další) k pravidelnému reportování informací o počtu nabídek, počtu nocí, hostů a vytížení umožňuje obcím lépe vyhodnocovat dopady krátkodobého ubytování na bytový fond, ceny nájmů i rozpočty.
Nařízení (EU) 2024/1028 bylo přijato v roce 2024 a podle současného znění se začne používat od 20. května 2026. Roky 2024-2025 jsou proto přechodovým obdobím, kdy členské státy připravují své informační systémy a související vnitrostátní úpravy, aby od roku 2026 mohly požadovaná data o krátkodobém ubytování skutečně sbírat, vyhodnocovat a využívat v praxi. Praktické dopady nařízení se pak budou postupně promítat do reálných kontrol, rozhodnutí i lokálních regulací. Pro majitele bytu to znamená, že krátkodobý pronájem přestává být „neviditelný“ a stává se součástí oficiálních dat, se kterými budou státní orgány i města systematicky pracovat.
Systém eTurista je plánovaný nový elektronický registr ubytovacích zařízení a hostů v České republice. Jeho ambicí je sjednotit podmínky pro všechny poskytovatele ubytování – od hotelů a penzionů až po majitele bytů pronajímaných přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com.
Hlavní cíle eTuristy jsou:
Vedle regulace samotného ubytování hraje klíčovou roli daňová transparentnost. Tu řeší evropská směrnice DAC7, která se začala prakticky uplatňovat od roku 2023 a v roce 2025 už byla běžnou součástí fungování velkých platforem.
DAC7 ukládá digitálním platformám (včetně Airbnb a Booking.com), aby:
Cílem je mimo jiné jasněji odlišit příležitostné sdílení vlastního bydlení od profesionální ubytovací služby. V roce 2026 lze očekávat, že se Praha bude opírat o kvalitnější data z platforem a případně i z eTuristy a získá větší prostor pro konkrétní opatření, což pro majitele bytů znamená nutnost sledovat návrhy vyhlášek, specifická pravidla jednotlivých městských částí, případné limity počtu dní, územní omezení i požadavky na souhlas SVJ. Podobnému tlaku čelí i další města a turistické lokality, jako je Český Krumlov či horská střediska, kde část obcí bude chtít omezit krátkodobé ubytování v historických centrech, zatímco v jiných částech může zůstat režim mírnější a lokální regulace se mohou rychle měnit v závislosti na politické situaci a tlaku obyvatel.
Pro investory to znamená, že v roce 2026 nebude stačit sledovat pouze výnos z konkrétního bytu, ale také regulatorní profil dané lokality, tedy míru současných a budoucích omezení, která mohou ovlivnit dlouhodobou návratnost investice.
Pro vlastníka jednoho bytu pronajímaného přes Airbnb nebo Booking.com budou v roce 2026 klíčové tři oblasti:
Rok 2025 jasně ukázal směr: krátkodobé pronájmy budou pod větším dohledem, s více daty, více kontrolami a silnějším tlakem na regulaci zejména tam, kde výrazně ovlivňují dostupnost bydlení. Rok 2026 bude především o praktickém dopadu těchto změn na každodenní fungování majitelů bytů a investorů. Smysluplná reakce není panika, ale profesionální příprava. Vlastníci by měli zkontrolovat, zda mají v pořádku daně, místní poplatky i živnostenské zázemí, průběžně sledovat vývoj systému eTurista a být připraveni na registraci a práci s registračním číslem.
Pro každou nemovitost se vyplatí mít spočítané realistické scénáře - od krátkodobého přes střednědobý až po dlouhodobý nájem, včetně varianty prodeje a reinvestice. Klíč je dívat se na portfolio v horizontu tří až deseti let, nikoli jen očima jedné sezóny. Krátkodobé pronájmy přes Airbnb a Booking.com se v roce 2026 stanou plně viditelnou a standardně regulovanou součástí realitního trhu.
Ti, kteří mají v pořádku základy a jasně nastavenou strategii, z této změny mohou těžit - ať už vyšší důvěryhodností, lepším přístupem k financování nebo stabilnější návratností. Naopak modely postavené na tom, že „o nich nikdo neví“, budou muset projít zásadní revizí.
DOPORUČENÉ ČLÁNKY:
